Si le bail ne dit rien, alors le bailleur ne peut pas mettre à la charge du locataire les travaux dus à la vétusté.
L’article 1755 du Code civil dispose qu’ « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ». Les dépenses liées à la vétusté sont donc à la charge du bailleur. Seulement cet article n’est pas d’ordre public ; le bailleur et le locataire peuvent donc y déroger expressément en le prévoyant dans le bail.
Dans le contentieux ayant donné lieu à la décision du 9 mai 2019, le bail en cause (antérieur à la Loi Pinel) ne prévoyait pas de clause dérogatoire à l’article 1755 du Code civil. Ainsi, dans cette affaire, le bailleur ne pouvait pas imputer au locataire commercial les travaux liés à la vétusté.
Plus précisément, en l’espèce le locataire avait assigné son bailleur en restitution des frais de réfection d’un emplacement de stationnement. La Cour d’appel a rejeté la demande du locataire aux motifs que le contrat de bail stipule que le preneur est tenu des travaux d’entretien et des réparations autres que celles de l’article 606 du Code civil. Selon la Cour d’appel, les travaux réalisés sur le parking sont des travaux d’entretien, exclus des grosses réparations par l’article 606 précité ; les travaux incombent donc au preneur.
Or la Cour de cassation censure cette décision au visa des articles 1134, ancien, et 1755 du Code civil. La Cour d’appel aurait dû rechercher, « si le mauvais état de l’emplacement de stationnement était lié à la vétusté » car « sauf disposition expresse du bail, le locataire, nonobstant la clause du bail mettant à sa charge l’entretien et les réparations autres que celles de l’article 606 du Code civil, ne peut être tenu des réparations qui sont la conséquence de cette vétusté ».
Article 606 du Code civil :
« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien. »
Limite Loi Pinel de 2014 : dans les baux conclus ou renouvelés depuis le Loi Pinel, les travaux visant à remédier à la vétusté ne peuvent pas être imputés au locataire s’ils relèvent des grosses réparations de l’article 606 du Code civil (si les parties indiquent le contraire dans le bail, alors cette clause serait réputée non écrite). Autrement-dit seuls les travaux dus à la vétusté, qui ne relèvent pas des grosses réparations de l’article 606 peuvent être mis expressément à la charge du locataire.
Cass. 3e civ., 9 mai 2019, n° 18-14.123
