L’arrêt du 28 juin dernier rendu par la Cour de cassation vient donner des précisions importantes sur l’article L.145-46-1 du Code de commerce.
L’article L.145-46-1 du Code de commerce issu de la loi Pinel du 18 juin 2014 a instauré un droit de préemption au profit du locataire d’un bail commercial en cas de vente du local loué. Toutefois, le législateur n’avait pas précisé si cette disposition était d’ordre public ou si les parties pouvaient convenir d’y déroger et la jurisprudence n’avait pas tranché cette question jusqu’alors.
Dans l’espèce commentée, un bailleur avait confié à une agence le soin de rechercher un acquéreur pour l’immeuble qu’il louait à une librairie/papeterie. L’acquéreur potentiel trouvé, l’agence a alors informé le locataire de l’intention du bailleur de vendre l’immeuble, lui précisant les conditions de vente négociées avec l’acquéreur. Le preneur acceptait l’offre à l’exclusion des honoraires d’agence dans les délais impartis par le Code de commerce.
Le propriétaire assignait la locataire, l’agence immobilière et le candidat acquéreur afin que ce dernier soit autorisé à acquérir l’immeuble aux conditions prévues. La Cour d’appel de Douai le déboute et le condamne à régulariser l’acte de vente avec son locataire, qui avait accepté l’offre sans commission ou honoraires d’agence.
L’acquéreur évincé se pourvoit en cassation.
Se pose alors la question de savoir à quel moment et sous quelles conditions devait être faite la notification faite au preneur ?
Les juges du Quai de l’Horloge rejette le pourvoi et confirme l’arrêt rendu par la Cour d’appel en précisant expressément que les dispositions de l’article L.145-46-1 du Code de commerce sont d’ordre public et que le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente, qui ne peut inclure d’honoraires de négociation.
La reconnaissance du caractère d’ordre public de cette disposition vient donc écarter l’application des clauses de renonciation par le preneur à son droit de préemption que les professionnels avaient pris l’habitude d’insérer en l’absence de précision du législateur.
L’équipe du service commercial/contentieux du Cabinet VAUBAN se tient à votre disposition pour toutes informations complémentaires à ce sujet.
