Le bailleur d’un commerce est tenu de délivrer au locataire le local loué et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué.
En effet l’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
– de délivrer au preneur la chose louée (…) ;
– d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.
La Cour de cassation a récemment rappelé qu’il est possible de décharger le bailleur de ces obligations par une stipulation expresse du bail.
En l’espèce, le bailleur avait donné à bail des locaux commerciaux pour l’exploitation d’une fromagerie.
Le locataire avait accepté de prendre en location des locaux dépourvus de raccordement au réseau électrique et aux eaux usées.
Après avoir effectué les travaux, le locataire, assigne le bailleur en remboursement du coût des travaux de mise en conformité et en remboursement des loyers payés pendant la période où, faute de raccordement au réseau électrique, il n’a pu exercer son activité et en réparation du préjudice d’exploitation subi.
Les juges ont rejeté ces demandes car selon les stipulations du bail, le locataire avait déclaré :
– prendre les locaux « dans l’état où ils se trouvent lors de son entrée en jouissance sans pouvoir exiger de travaux de quelque nature que ce soit, ni remise en état de la part du bailleur » ;
– faire son affaire personnelle de toutes démarches en vue d’obtenir les branchements desdits équipements et installations de toute nature nécessaires à l’exercice de son activité.
Pour les juges, les parties sont convenues de « transférer au preneur la charge du raccordement du local et ce dernier succombe à démontrer une défaillance du bailleur à ce titre ».
La Cour de cassation rejette l’arrêt de la Cour d’appel en considérant que la clause n’était pas suffisamment expresse pour mettre à la charge du preneur le coût des travaux de raccordement aux eaux usées et d’installation d’un raccordement au réseau électrique.
Il convient donc d’être vigilant sur la rédaction des clauses du bail commercial.
Cassation, civile 3e, 11 octobre 2018, n° 17-18553
