Dans un centre commercial, l’attractivité de chaque local est liée à celle du centre lui-même. Mais le propriétaire des locaux n’est pas tenu de mettre en œuvre les moyens nécessaires pour animer la galerie marchande si rien n’est indiqué dans le bail.
La Cour de cassation juge constamment que le propriétaire d’un local situé dans un centre commercial n’est pas tenu d’en assurer la bonne commercialité, sauf si une stipulation particulière dans le bail l’y oblige.
Les obligations du bailleur à ce titre doivent donc être appréciées au cas par cas, bail par bail.
Dans une affaire récente, un locataire a cessé de payer les loyers, invoquant un défaut de commercialité du centre. Le propriétaire du centre commercial l’a donc poursuivi en paiement. Le locataire a donc demandé la condamnation du propriétaire du centre commercial à lui payer des dommages et intérêts en réparation de son préjudice. Il reproche au propriétaire de n’avoir pas créé les commerces « locomotives » convenus (jardinerie, cinéma, etc.) et d’avoir changé la nature du centre commercial, à l’origine haut de gamme.
Le Tribunal de grande instance de Paris, saisi de ce litige, estime que « le bail obligeait le propriétaire à délivrer au locataire un local situé dans un centre commercial de standing, à justifier de diligences pour maintenir une pluralité de commerces, à organiser des opérations régulières de promotion du centre et à assurer un entretien régulier des parties communes et des éléments d’équipements communs. »
Les juges se sont basés sur les clauses du bail qui imposaient au propriétaire de « délivrer un local situé dans un centre commercial de très haute qualité, avec une décoration soignée, avec des magasins de gamme ne vendant pas des produits d’appel à prix réduits. »
Les manquements du propriétaire au titre du bail justifiaient la résiliation du bail aux torts de ce dernier, ainsi que sa condamnation à payer au locataire des dommages et intérêts de plus d’un million d’euros.
