Un bailleur de locaux commerciaux délivre à son locataire un commandement visant la clause résolutoire aux fins qu’il justifie de l’exploitation effective et continue des locaux depuis la prise d’effet du bail

À qui incombe de rapporter la preuve de l’infraction du locataire ?

La Cour de cassation a jugé qu’il appartient au bailleur qui demande au juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans un bail commercial d’établir l’existence et la persistance de l’infraction du locataire aux clauses du bail après le commandement.

En l’espèce, le propriétaire de locaux commerciaux avait fait délivrer un commandement à son locataire visant la clause résolutoire aux fins qu’il « justifie de l’exploitation effective et continue depuis la date d’effet du bail », puis l’a assigné en acquisition de la clause résolutoire.

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt rendu le 30 octobre 2019, constate l’acquisition de la clause, au motif que le locataire n’apportait pas la preuve d’une exploitation continue pour la période antérieure à la délivrance du commandement et que, compte tenu de l’injonction faite à lui aux termes du commandement de justifier dans le mois d’une exploitation continue depuis le début du bail, la reprise de cette exploitation après la délivrance du commandement était sans incidence.

La Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel aux motifs que celle-ci a inversé la charge de la preuve. La Cour de cassation a ainsi précisé que la preuve de l’existence et la persistance de l’infraction aux clauses du bail incombe au bailleur et non au locataire.

Elle a ainsi renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Paris autrement composée.

Cass. 3^e civ. 20 mai 2021 n° 20-12.533

Quelques informations complémentaires :

• article L. 145-41 du code de commerce : toute clause insérée dans le bail, prévoyant la résiliation de plein droit, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
• article 1353 du code civil : celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
• Cour de cassation : « la preuve de la persistance de l’infraction aux clauses du bail après l’expiration du délai de mise en demeure incombe au bailleur » (Cass. 3e civ. 13-11-1997 n^o 95-16.419).
• Cour de cassation : « pour qualifier l’infraction, il importe que ce soit celle visée dans le commandement qui ait perduré » (Cass. 3^e civ. 10-7-2007 n^o 06-17.830).