Baux commerciaux : répartition de l’obligation d’entretien entre le bailleur et le preneur

Lors de l’entrée dans les lieux, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce.

Durant la durée du bail, le bailleur est, en principe, tenu des grosses réparations, autres que locatives, nécessaires à l’entretien de la chose pour qu’elle puisse servir à l’usage auquel elle est destinée (C. civ., art. 1720).

Le Code civil définit les grosses réparations de la manière suivante : « celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier » (C. civ., art. 606) ; mais également, dans une acception plus large il s’agit des réparations qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Les réparations locatives sont, en principe, à la charge du preneur.

La question est de savoir si cette répartition peut être aménagée contractuellement ?

• Pour les baux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014 : les clauses transférant la charge des travaux sur le locataire sont valables à condition qu’elles soient précises et expresses et qu’elles ne transfèrent pas l’intégralité des obligations du bailleur, notamment son obligation de délivrance.

Ainsi a-t-il été décidé par la Cour de cassation que la clause qui mettait notamment à la charge du preneur les frais de ravalement était valable (Cass. 3^e civ., 28 mai 2020, n° 19-14.230).

• Pour les contrats conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014 : les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées par le Code civil ne peuvent être imputées au preneur, au titre des charges relatives aux travaux d’entretien et de réparation (C. com., art. R. 145-35).

Focus : La réparation pour vétusté

Les réparations réputées locatives occasionnées par la vétusté ou la force majeure ne sont, en principe, pas à la charge du locataire mais du bailleur (C. civ., art. 1755).

Toutefois, la Cour de cassation est venue préciser que les parties peuvent aménager contractuellement cette obligation : seule une clause expresse peut imputer au locataire commercial les travaux dus à la vétusté (Cass. 3^e civ., 26 mars 2020, n° 19-10.415).