Acquisition de la clause résolutoire et poursuite du bail

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Le locataire ne peut se prévaloir de la clause résolutoire stipulée au profit du seul bailleur si celui-ci sollicite la poursuite du bail.

Dans certaines hypothèses, et notamment en cas de difficultés financières, le preneur peut avoir intérêt à vouloir mettre fin à son bail plus tôt que prévu. À défaut d’accord avec le bailleur sur une résiliation amiable, le locataire peut être tenté de tirer profit des effets de la clause résolutoire. En ne s’acquittant pas de ses loyers et sans régularisation de la situation après un commandement de payer, la résiliation interviendrait de plein droit.

La rédaction des clauses résolutoires prévoit généralement une résiliation « de plein droit », afin que le juge n’ait plus qu’à constater l’acquisition de la clause. Il n’en demeure pas moins que le bailleur peut renoncer à mobiliser celle-ci.

La Cour de cassation avait déjà pu se prononcer sur cette question en rappelant que la clause n’est parfois stipulée qu’au profit du seul bailleur. Ce dernier peut alors soit se prévaloir de celle-ci, soit décider de poursuivre l’exécution du bail. Elle a également pu estimer qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire n’était pas une offre de résiliation pour le locataire (Civ. 3ème, 24 mars 1999, n°96-20.590) et ne constituait pour le bailleur qu’une simple faculté (Civ. 3ème, 14 mai 1999, n°90-14.088).

Par un arrêt promis à une très large diffusion (FS-P+B+I), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a récemment rappelé que lorsque la clause résolutoire a été stipulée au profit du seul bailleur, le locataire ne peut s’en prévaloir si le bailleur sollicite la poursuite du bail.

Très classiquement, un locataire est assigné pour le règlement de loyers impayés après un commandement de payer resté infructueux. Moins commun, il demande reconventionnellement la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire eu égard à la persistance de l’infraction.

Le juge des référés avait accueilli sa demande. Il avait notamment rappelé que le locataire avait quitté les lieux et que la clause résolutoire ne comportait pas de formulation démontrant clairement qu’elle était stipulée au profit du seul bailleur. Dans ces conditions, le bailleur ne pouvait pas renoncer aux effets du commandement qu’il avait délivré (TGI Marseille, 20 février 2015, n°15/00273).

La Cour d’appel d’Aix en Provence, dans un arrêt du 14 janvier 2016, infirme l’ordonnance. Elle considère que la clause résolutoire visée dans le commandement de payer n’avait pas produit effet. Le bail devait donc se poursuivre jusqu’à l’expiration de la période triennale en cours. Elle souligne également que le locataire avait seulement été mis en demeure de régulariser. Il ne lui avait pas été expressément notifié que la résiliation prendrait effet inéluctablement à l’expiration du délai d’un mois. Par conséquent, le bailleur avait conservé son droit de renoncer au bénéfice de la clause résolutoire, puisqu’édictée à son seul profit.

La Cour de Cassation rejette le pourvoi formé par le preneur et approuve le raisonnement de la Cour d’appel. Elle rappelle que la clause résolutoire a été stipulée au seul profit du bailleur et qu’il avait sollicité la poursuite du bail. Par là même, le bailleur avait manifesté sa volonté de renoncer au jeu de la clause résolutoire. Il en résulte que le locataire ne pouvait se prévaloir de l’acquisition de la clause.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire ne fait donc pas nécessairement obstacle à la poursuite du bail.

Nous sommes naturellement à votre disposition pour étudier la rédaction de vos baux et particulièrement les clauses résolutoires qui y sont insérées.

Civ. 3ème, 27 avril 2017, n°16-13.625

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