Le bailleur commercial peut notifier l’offre de vente à son locataire plusieurs mois après avoir entamé des démarches de commercialisation
L’article L.145-46-1 du code de commerce issu de la loi Pinel du 18 juin 2014 a instauré un droit de préférence au profit du locataire d’un bail commercial en cas de vente du local loué.
Depuis, la jurisprudence est venue éclairer les praticiens sur les contours de ce droit de préférence.
La Cour de cassation a pu préciser notamment que le droit de préférence du locataire commercial ne s’appliquait pas à l’immeuble vendu aux enchères, ni à la cession globale de l’immeuble (Civ. 3ème, 17 mai 2018, n°17-16.113), mais également que les dispositions de l’article L.145-46-1 du Code de commerce sont d’ordre public et que le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente, qui ne peut inclure d’honoraires de négociation (Civ. 3ème, 28 juin 2018, n°17-14.605).
L’article L.145-46-1 du code de commerce reste cependant taisant sur le délai dans lequel le bailleur doit notifier l’offre de vente.
Doit-il transmettre immédiatement l’offre dès qu’il connaît le prix de vente escompté ou peut-il entamer des démarches de commercialisation préalables ?
Dans l’espèce commentée, le locataire considérait que l’offre devait être notifiée antérieurement à toute négociation avec un tiers et avant tout mandat de vente, et ce, d’autant que le bailleur bénéficiait d’un avis de valeur datant de plus de huit mois, soit avant la signature du mandat de vente auprès de l’agent immobilier. Il estimait également que le prix proposé dans l’offre de vente était excessif le dissuadant de toute offre d’achat et demandait la désignation d’un expert judiciaire.
La Cour d’appel de Paris dans son arrêt du 27 mai 2020 retient que n’est pas tardive la notification d’une offre de vente, même formulée sept mois après avoir fait évaluer l’immeuble par un agent immobilier et procédé à une étude du marché.
Peu important également que quinze jours après cette offre, le bailleur ait conclu une promesse unilatérale de vente sous réserve du droit de préférence, dès lors que celle-ci était postérieure à la notification (dans le même sens, CA Douai, 28 mars 2019, n°17/03524).
Enfin, le seul fait que le prix proposé paraisse excessif au regard des prix du marché, ne saurait suffire à constituer un motif de nullité, sauf fraude caractérisée.
Revenant sur la question des honoraires de l’agent immobilier inclus dans l’offre, la Cour d’appel rappelle que dès lors qu’ils n’étaient pas dus par le locataire et que ces frais étaient mentionnés sans introduire de confusion dans l’esprit de l’acheteur, l’offre n’était affectée, là encore, d’aucun vice.
L’équipe du cabinet VAUBAN AVOCATS se tient à votre disposition pour vous accompagner dans vos projets.
CA Paris, 27 mai 2020, n°19/09638
