#Résiliation bail commercial et procédure collective
En principe, lors de l’ouverture d’une procédure collective la règle est celle de la continuation des contrats en cours.
Ce principe de non-résiliation du bail, prévu à l’article L. 145-45 du Code de commerce, a vocation à permettre au locataire de maintenir et de poursuivre son activité en cas de sauvegarde ou de redressement judiciaire et d’apurer les actifs du locataire en cas de liquidation judiciaire.
Principe de non-résiliation du bail commercial : tempérament de la Cour de cassation
Le principe de non-résiliation du bail commercial connait toutefois un tempérament en cas de défaillance du locataire dans le paiement des loyers et charges postérieurs à l’ouverture de la procédure collective.
L’action en résiliation du bailleur demeure alors possible selon des conditions spécifiquement prévues par la loi, ce que la Cour de cassation n’a pas manqué de rappeler dans un arrêt en date du 18 janvier 2023 (n° 21-15.576) relatif à l’ouverture d’une liquidation judiciaire ouverte sur résolution d’un plan de redressement.
Quel est le point de départ pour agir ?
Par principe, si le bail est toujours en cours, lors de l’ouverture d’une procédure collective, les poursuites judiciaires déjà engagées par le bailleur sont automatiquement arrêtées conformément à l’article L. 622-21 du Code de commerce.
Le bailleur ne peut donc plus fonder sa demande de résiliation du bail sur des causes nées avant l’ouverture de la procédure collective ou en raison de la survenance de la procédure collective.
Le sort du bail va résulter soit d’une décision du mandataire judiciaire, soit du bailleur mais dans des cas strictement définis par les textes législatifs notamment par le biais :
- D’une résiliation amiable à la suite d’un accord entre les parties en application de l’article L. 143-2 du Code de commerce,
- D’une résiliation judiciaire en cas de défaut de paiement des loyers et ses charges nées postérieurement à l’ouverture de la procédure collective,
- D’une résiliation judiciaire en cas de violation par le preneur des autres clauses du bail.
Conformément à l’article L.622-14 du Code de commerce, le bailleur doit attendre un délai de trois mois après l’ouverture de la procédure collective pour solliciter une résiliation.
Autrement dit, le bailleur recouvre sa faculté d’agir en résiliation, pour impayés, aux termes d’un délai de trois mois après la date du jugement d’ouverture de la procédure.
Sur ce point, la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler que « le bailleur qui agit devant le juge-commissaire pour lui demander la constatation de la résiliation de plein droit du bail, sans revendiquer le bénéfice d’une clause résolutoire, n’est pas dans l’obligation de délivrer le commandement exigé par l’article L. 145-41 du code de commerce » (Com. 9 oct. 2019, n° 18-17.563).
En revanche, la résiliation ne pourra être prononcée et la demande sera rejetée si le paiement des loyers impayés postérieurs est intervenu au cours du délai de trois mois (CA PARIS, 22 avril 2022 n° 21/14862).
Résolution du plan de redressement judiciaire : quid du point de départ du délai de trois mois ?
La question du point de départ du délai des trois mois peut être source de difficulté en cas de procédures collectives successives.
La question s’est donc posée de savoir si le point de départ du délai de trois mois commence également à courir à compter de la date du jugement d’ouverture de la sauvegarde ou du redressement en cas de conversion de la procédure en liquidation ou lorsque la liquidation fait suite à la résolution du plan de redressement ?
C’est à l’occasion d’un arrêt en date du 18 janvier 2023 que la Cour de cassation eu l’occasion de se prononcer et de préciser que :
« Lorsque la liquidation judiciaire est ouverte sur résolution du plan, il ne s’agit pas d’une conversion de la procédure de redressement en cours, mais d’une nouvelle procédure collective, de sorte que, dans cette hypothèse, le point de départ du délai de trois mois est la date du jugement prononçant la résolution du plan et ouvrant la liquidation judiciaire » (Cass. Com. 18 janvier 2023 n° 21-15.576)
La Cour de cassation estime en conséquence que l’ouverture d’une liquidation judiciaire suite à la résolution du plan de redressement doit s’analyser comme une nouvelle procédure faisant courir un nouveau délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture de cette nouvelle procédure.
Le bailleur devra donc attendre l’expiration du nouveau délai de trois mois avant d’initier une action en résolution du bail.
En revanche, la Cour de cassation rappelle que la conversion d’une procédure de redressement en liquidation judiciaire s’analyse comme le prolongement de la précédente procédure permettant ainsi au bailleur ne pas attendre l’expiration d’un délai de trois mois pour solliciter la résolution judiciaire du bail commercial en cas de non-paiement des loyers et des charges durant la procédure collective.
Dans les deux cas, l’action en résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges postérieurs au jugement ouvrant une procédure collective devra nécessairement être introduite par voie de requête conformément aux articles L. 622-14, L. 641-1 et R. 621-21 du Code de commerce.
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