27 novembre 2023

Bail commercial et état des lieux de sortie

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Un état des lieux de sortie ça se rédige à deux !

état des lieux de sortie

Etape obligatoire de la location commerciale, l’état des lieux est un document qui établit l’état général du local loué à un instant T.

La loi Pinel du 18 juin 2014 en a fait une obligation contractuelle. L’état des lieux d’entrée doit d’ailleurs être annexé au bail commercial. C’est une règle dite d’ordre public.

L’intérêt d’établir un état des lieux est de protéger aussi bien le bailleur que le preneur en leur permettant de prouver, en cas de litige, qu’ils étaient d’accord sur l’état constaté des lieux lors de la remise des clés. On dit alors que l’état des lieux a été établi contradictoirement.

Ainsi, pour que l’état des lieux soit valable, il doit être établi conjointement entre le bailleur et le preneur impliquant que tous deux soient présents lors de son établissement.

Mais qu’en est-il lorsqu’au moment de l’état des lieux de sortie le locataire sortant, bien que convoqué, refuse de se présenter ?

Est-ce que je peux établir un état des lieux de sortie unilatéralement ?

NON ! Comme évoqué précédemment, la Loi Pinel a tenu à protéger les intérêts des parties et a rendu obligatoire l’établissement d’un état des lieux de sortie contradictoire.

Cette obligation ne doit pas être perçue comme une charge supplémentaire mais comme l’opportunité de disposer d’un moyen de preuve en cas de litige.

En effet, bien que votre locataire soit tenu, durant la durée du bail, de conserver et restituer les locaux en parfait état d’entretien et de réparation locative, ce n’est malheureusement pas toujours le cas.

Et si vous faites face à des dégradations locatives (autres que la vétusté), l’état des lieux de sortie sera votre meilleur atout pour convaincre un juge de faire supporter le coût des travaux de reprise à votre locataire sortant. Le juge apprécie l’imputation des travaux de reprise, en présence de dégradations locatives, en comparant l’état des lieux d’entrée à celui de sortie.

Cependant, si votre état des lieux de sortie a été rédigé sans la présence de votre locataire sortant, vous ne pourrez vous en prévaloir.

Vous risquez ainsi de devoir supporter :

  • Le coût des travaux de reprise afin de remettre en état votre local commercial ;
  • L’absence de loyers pendant la durée des travaux ;
  • Le coût d’une procédure judiciaire le cas échéant.

Mais qu’en est-il lorsque votre locataire n’est pas en mesure de se déplacer ou s’il refuse catégoriquement de venir le jour J ?

 Le saviez-vous ?

Cette nouvelle réglementation de la Loi Pinel rendant obligatoire l’état des lieux s’applique également aux baux dérogatoires et aux baux professionnels.

Quelles sont les solutions envisageables ?

  • La procuration à un tiers

Si votre locataire ne peut être présent au moment de l’établissement de l’état des lieux de sortie, vous pouvez lui proposer de rédiger une procuration au profit d’un tiers (mandataire) qui aura pour mission de le représenter.

La procuration doit nécessairement :

  • Prendre la forme d’un écrit ;
  • Identifier clairement le mandant (votre locataire) et le mandataire (le tiers choisi) ;
  • mentionner le bien concerné par l’état des lieux ;
  • Spécifier les pouvoirs accordés et de l’opposabilité du document qui sera rédigé ;
  • Indiquer la durée de validité.

Notre conseil :

Avant de réaliser l’état des lieux de sortie en présence du mandataire, assurez-vous que le mandant a effectivement donné procuration à la personne se présentant à vous et vérifiez son identité le jour J.

Si vous avez un doute, reportez l’état des lieux.

En cas de litige, le locataire sortant pourrait vous reprocher d’avoir établi unilatéralement l’état des lieux. 

  • Le recours au commissaire de justice

Il est possible que votre locataire soit parti avant la réalisation de l’état des lieux et vous savez pertinemment qu’il ne se présentera pas le jour J.

Si vous ne disposez pas de ses nouvelles coordonnées, vous ne pourrez le prévenir et donc le convoquer. Et pourtant, vous devez impérativement établir votre état des lieux de sortie pour permettre l’entrée du nouveau locataire.

Dans cette hypothèse, la seule solution est de recourir à un commissaire de justice (anciennement dénommé « huissier de justice ») qui aura pour mission de vous convoquer ainsi que le locataire sortant, par lettre recommandée avec avis de réception, à une date aux fins d’état des lieux de sortie.

Un préavis de 7 jours minimum doit être respecté entre la convocation et le jour de l’état des lieux.

Un constat de commissaire de justice valant état des lieux de sortie est valable même en l’absence du locataire sortant. Pourquoi ? Car le commissaire de justice, officier public et ministériel, est le garant d’un état des lieux impartial apportant un regard objectif sur l’état du local constaté.

Le saviez-vous ?

Le juge compétent en cas de litige portant sur des dégradations locatives est le Juge du Tribunal judiciaire. La représentation par un Avocat est obligatoire dans ce type de procédure.

Vous avez constaté des dégradations locatives et souhaitez engager la responsabilité de votre locataire ? Votre bailleur veut vous faire supporter le coût de travaux qui ne devraient pas être mis à votre charge ?

By Céline ANDRÉ

Céline ANDRÉ

Maître Céline ANDRÉ et nos avocats en droit commercial vous conseillent et défendent vos intérêts devant toutes les juridictions françaises.

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