28 novembre 2023

Bail commercial

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bail commercial

Connaître les règles du bail commercial c’est comme entrer dans un monde passionnant où les clauses juridiques se mêlent à l’art subtil de la négociation immobilière.

Bien loin des contrats de location résidentielle, le bail 3 6 9 plonge le bailleur et le locataire dans un océan de termes techniques et de clauses à ne pas négliger.

Le bail commercial aura surtout pour objectif de cadrer l’espace physique et juridique dans lequel vous allez façonner l’avenir de votre entreprise. Il correspond, bien souvent, à un poste de charge important.

En lisant cet article, vous saurez repérer dans votre bail, ou celui que vous vous apprêtez à signer, les clauses les plus importantes sur lesquelles vous devez être vigilant.

A votre bail, prêt ? Partez !

Table des matières

DEFINITION DU BAIL COMMERCIAL (ou bail 3 6 9)

Le bail commercial, ou bail 3 6 9, est un contrat de location conclu entre le propriétaire du bien immobilier, le bailleur, et le locataire, le preneur, portant sur un local au sein duquel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Le bailleur met ainsi à la disposition du preneur un local lui permettant d’exploiter son fonds de commerce ou son fonds artisanal.

Le bail commercial ne doit pas être confondu avec :

  • Le bail professionnel lequel est un contrat de location conclu au profit des professionnels n’exerçant ni une activité commerciale, ni une activité industrielle, ni une activité artisanale. Ce type de contrat est parfaitement adapté aux professions libérales (médecins, avocats, notaires…) ;
  • Le bail civil qui est un contrat permettant à un propriétaire de louer des locaux à usage professionnel mais aussi des logements à usage d’habitation. Ce type de contrat est généralement utilisé pour les logements de fonction ou les résidences secondaires.  Il n’a pas de régime spécifique. Les règles le régissant sont plus souples mais moins protectrices que celles du bail commercial.

Le bail commercial est soumis à un statut dérogatoire au droit commun des contrats ; ce qui signifie qu’il est régi par des règles qui lui sont propres. Ces règles sont édictées par les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce.

Le saviez-vous Le bail commercial confère au locataire la propriété commerciale autrement appelé, le droit au renouvellement du bail.

Si le bailleur refuse de renouveler le bail, il doit alors indemniser le preneur en lui versant une indemnité d’éviction correspondant à la valeur vénale de son fonds de commerce ou le coût de son déménagement / réinstallation dans d’autres locaux.

La propriété commerciale permet au locataire à rester dans les lieux loués même après l’expiration du bail.

LA REDACTION DU BAIL COMMERCIAL

Le bail commercial n’est pas obligatoirement un acte écrit. Il peut être conclu oralement.

Il est toutefois conseillé de disposer d’un acte écrit (par un avocat, sous seing privé ou par acte authentique) qui pourra, en cas de litige, servir de preuve.

Tout comme n’importe quel contrat, le bail commercial doit, suivant les dispositions de l’article 1104 du Code civil, être négocié, formé et exécuté de bonne foi.

Les parties sont libres dans la rédaction mais doivent respecter les dispositions d’ordre public notamment celles du Code de commerce.

POURQUOI FAIRE REDIGER MON BAIL COMMERCIAL PAR UN AVOCAT

Que vous soyez bailleur ou preneur, l’avantage de confier la rédaction de votre bail à un avocat en droit commercial est de disposer d’un acte personnalisé et conforme aux dispositions légales. 

Un bail commercial n’est pas uniquement un contrat vous permettant de louer un bien afin d’y exercer votre activité. C’est un engagement de longue durée devant correspondre à vos besoins, à la nature de votre entreprise, ses perspectives d’évolution, ainsi qu’à la spécificité de votre activité.

Le chef d’entreprise évite ainsi de tomber dans les pièges courant tendus par l’autre partie dans le cadre de la négociation, gagne du temps et s’économise les coûts juridiques qui pourraient découler de problèmes contractuels. 

La rédaction d’un bail commercial n’est pas une simple formalité, Il s’agit d’une occasion de protéger vos intérêts en négociant des clauses favorables que vous ne trouverez pas en faisant un simple copier-coller d’un acte trouvé sur internet ou d’un acte conclu avec votre prédécesseur.

Enfin, l’avocat en droit commercial vous alerte sur les clauses et leurs conséquences. Cette connaissance vous permettre d’en anticiper la mise en œuvre.

LES CONDITIONS DE VALIDITE DU BAIL COMMERCIAL

Qui peut conclure un bail commercial ?

La conclusion d’un bail commercial concerne :

  • Le bailleur, propriétaire du local commercial, qui peut être une personne physique ou morale ;
  • Le preneur, locataire du local commercial, qui peut être une personne physique ou morale.

***

S’agissant du bailleur, il doit impérativement être propriétaire des locaux et avoir la capacité juridique.

En cas de démembrement de la propriété (acte juridique permettant de diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit), l’usufruitier devra obtenir l’accord du nu-propriétaire pour donner à bail le local commercial. [Article 595 du Code civil]

A noter cependant que le Juge peut autoriser l’usufruitier, en cas de litige, à passer seul cet acte.

Si le local commercial appartient à des époux, et que le bien entre dans la communauté, l’accord des deux époux sera nécessaire pour conclure le bail.

En présence d’une indivision (plusieurs propriétaires sur un même bien), l’accord de l’ensemble des indivisaires devra être recueilli avant toute signature.

Notre conseil : Preneur, avant de conclure un bail commercial, il est recommandé de vérifier la qualité de propriétaire de votre bailleur. Vous pouvez lui demander une copie de son acte de propriété.

Dans le cas où le bail est consenti par une société, nous vous recommandons également vérifier les pouvoirs des signataires et l’objet social de la société. Vous pourrez disposer de ces informations en sollicitant la communication des statuts de la société bailleresse (disponible via Infogreffe ou Papers).

***

S’agissant du preneur, il doit nécessairement avoir la qualité de commerçant ou d’artisan ou être une société commerciale et exploiter un fonds de commerce ou fonds artisanal dont il doit être le propriétaire.

Il en est de même dans le cadre d’une location-gérance. Le locataire-gérant doit également avoir la qualité de commerçant ou d’artisan pour exploiter le fonds.

Le preneur doit être de nationalité française et immatriculé au registre du commerce des sociétés (ou au répertoire des métiers pour les artisans) pour pouvoir conclure un bail commercial, sauf en cas de location-gérance.

Notre conseil : Bailleur, avant de conclure un bail commercial, nous vous recommandons de solliciter la production d’un dossier complet par votre candidat locataire (extrait K-bis, statuts de la société, pouvoir de signature …)

Quel locaux sont concernés par le bail 3 6 9 ?

Le bail commercial doit porter sur un local stable et permanent constituant le lieu principal d’exploitation du fonds de commerce.

Il doit permettre l’accueil d’une clientèle

Les locaux commerciaux sont catégorisés suivant leur capacité d’accueil (ERP de catégorie 1 à 5). Ces 5 catégories n’ont pas toutes les mêmes obligations notamment concernant les règles en matière de sécurité et d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.

Dans tous les cas, le local commercial doit permettre au locataire d’exercer son activité commerciale, industrielle ou artisanale.

Notre conseil : Le bail commercial doit décrire précisément les locaux : surface, détails des pièces, numérotation, place de parking … afin d’éviter tout litige.

Nous vous recommandons également de fournir un plan détaillé des locaux loués sur lequel les locaux sont identifiés.

Le consentement réciproque des parties

Le bail commercial est un contrat consensuel ce qui signifie qu’il doit être conclu après avoir recueilli le consentement libre, éclairé et non vicié des parties.

LA DUREE DU BAIL : ENTRE PRINCIPE ET EXCEPTIONS

En principe, le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans

L’article L 145-4 – 1° du Code de commerce dispose que la durée du bail commercial ne peut être inférieure à 9 ans.

Cette durée, dite minimale, est d’ordre public ce qui signifie qu’aucune clause ne peut y déroger.

L’insertion d’une telle clause sera réputée non écrite.

En légiférant ainsi, le législateur a tenu à protéger les intérêts du locataire en interdisant au bailleur de résilier le bail pendant ces 9 années. Le locataire a ainsi la certitude d’exercer son activité, en toute quiétude, durant une durée minimale de 9 ans.

A l’inverse, cette stabilité est tout autant intéressante pour le bailleur qui sera en mesure de s’assurer de percevoir des revenus fonciers pendant 9 ans.

A noter cependant que cette durée n’engage pas définitivement le locataire pour une durée de 9 ans. Il aura toujours la possibilité de résilier son contrat de manière anticipée tous les 3 6 9 ans.

Le saviez-vous Votre bail commercial doit impérativement prévoir une durée ou une date de fin. Il ne peut pas être conclu pour une durée illimitée. A défaut d’indication, le bail sera automatiquement conclu pour une durée de 9 ans.

Bail dérogatoire (ou bail précaire) : le bail conclu pour une durée inférieure à 9 ans

Il est possible de conclure un bail pour une durée inférieure à 9 ans dénommé « Bail dérogatoire » ou « Bail précaire » sous certaines conditions :

  • Le bail est exclu du statut protecteur des baux commerciaux
  • La durée ne peut être supérieure à 3 ans 
  • Le bail doit être écrit.

A l’expiration de ce délai, ne pouvant excéder 3 ans, le bailleur et le preneur devront conclure un nouveau bail, soumis aux statuts des baux commerciaux, et donc pour une durée minimale de 9 ans ou mettre un terme à leur rapport locatif.

Dès lors, le bailleur et le preneur peuvent signer plusieurs baux dérogatoires sur le même local tant que la durée totale n’excède pas 3 ans.

Et puisqu’il n’est pas soumis au statut des baux commerciaux, le bail dérogatoire ne permet pas au locataire de bénéficier d’un droit au renouvellement. Dès lors, si le bailleur refuse, à l’expiration du bail dérogatoire, de rédiger un bail 3 6 9, le preneur ne pourra pas solliciter l’allocation d’une indemnité d’éviction.

Ce type de bail est adapté à certaines opérations commerciales (liste non exhaustive) :

  • L’ouverture éphémère d’un commerce « pop-up store » ;
  • Le lancement d’une nouvelle activité commerciale ;
  • Pour une activité saisonnière ;
  • Si le locataire souhaite démarrer une activité rapidement tout en prévoyant de déménager prochainement.

Les locations saisonnières :

Le bail concernant les locations saisonnières n’est pas soumis au statut des baux commerciaux et peut être renouvelé régulièrement. Il faut cependant que ladite location soit « saisonnière ». Les Juges sont particulièrement vigilant à la qualification de cette notion de saisonnalité.

Le cas particulier du bail conclu pour une durée supérieure à 9 ans

Dans le cadre de la négociation, le bailleur et le preneur peuvent conclure un bail commercial pour une durée supérieure à 9 ans.

Un bail commercial peut ainsi être consenti pour une durée de 10 ans, 12 ans, 20 ans.

Si sa durée excède 12 ans, il devra impérativement être conclu par acte authentique reçu par un Notaire.

La fixation de la durée du bail à une durée supérieure à 9 ans offre des avantages non négligeables pour le bailleur et, notamment, le déplafonnement automatique du loyer à l’échéance du bail.

Le montant du loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative et ne sera pas plafonné à l’évolution de l’ILC ou ILAT.

Notre conseil Le bailleur ou le preneur, bien accompagnés au moment de la négociation et de la rédaction du bail commercial, fera des gains ou des économies substantielles pendant toute la durée de la relation locative des parties.

LA FIXATION DU LOYER COMMERCIAL

Comment fixer le loyer de mon local commercial ?

Le bail commercial est un contrat dit « onéreux ».

Les parties déterminent librement le montant du loyer commercial qui est, en principe, fixé par rapport à la valeur locative du local.

Nous vous conseillons néanmoins de vous renseigner sur la valeur locative du local commercial que vous vous apprêtez à louer. En ayant connaissance de cette valeur, vous serez en mesure de négocier un loyer plus faible ou plus fort.

Il est également possible de négocier une franchise de loyer. Cet accord conclu entre le bailleur et le preneur permet de minorer le loyer, sur une durée déterminée, en contrepartie d’un engagement du locataire sur une durée ferme du bail par exemple. La minoration ne concerne que le montant du loyer. Les charges et taxes restent intégralement dues par le preneur.

Ce type de négociation peut être intéressante pour le locataire s’il envisage d’effectuer et de financer des travaux de rénovation ou d’aménagement du local commercial. La franchise de loyer pourra ainsi correspondre à la durée des travaux.

Les parties peuvent également convenir d’un loyer progressif par paliers (bail à paliers) permettant de prévoir l’augmentation échelonnée de son montant dès la signature du bail. Le bail à paliers est tout autant intéressant pour le bailleur que le preneur.

Le locataire pourra ainsi limiter l’effort budgétaire de départ et consacrer ses efforts à l’aménagement de son local et au démarrage de son activité. Concernant le bailleur, la réduction de loyer les premières années lui permettront de négocier en contrepartie un loyer, in fine, plus élevé que le prix du marché. 

Les parties doivent également prévoir la périodicité du règlement (mensuel, trimestriel ou annuel) et le mode de paiement (terme échu ou à échoir).

Quels sont les autres frais à prévoir ?

Les parties peuvent convenir du règlement, en sus du loyer commercial, d’un pas-de-porte dont le montant est librement fixé entre les parties.

Le droit d’entrée était historiquement créé pour indemniser le bailleur de la « perte de jouissance » de son bien mis en location dans le cadre du premier bail commercial.

En effet, le bailleur est obligé de renouveler le bail commercial sauf à indemniser le locataire d’une indemnité d’éviction équivalente à la valeur du fonds de commerce du locataire. Il ne retrouvera donc pas la jouissance de son immeuble avant de nombreuses années.

En outre, il ne peut pas s’opposer à la cession du fonds de commerce de son locataire et se verra imposer un nouveau locataire et qui ne sera, potentiellement, pas solvable ou moins que le précédent qu’il aura lui même choisi.

Le premier locataire reportera la charge du droit d’entrée sur le locataire suivant, acquéreur de son fonds de commerce. On parlera alors de « droit au bail » pour les locataires suivants.

Les charges locatives sont réparties entre le bailleur et le preneur au moment de la conclusion du bail.

Depuis la loi Pinel de 2014, de nouvelles obligations ont été mises à la charge du bailleur et notamment quant à la répartition expresse, dans le bail commercial, des catégories de charges refacturables.

Le bail doit fixer :

  • L’inventaire des catégories de charges: Le bailleur doit lister les charges locatives refacturées au preneur. Cette liste doit être précise et limitative ;
  • L’information du preneur: Le bailleur doit informer le preneur des travaux réalisés au cours des trois dernières années et prévus au cours des trois prochaines années sur le bien (état prévisionnel des travaux, budget et état récapitulatif).

En principe, les charges locatives refacturables sont :

  • Les énergies : eau, gaz et électricité ;
  • Les frais d’entretien et réparations courantes ;
  • Les charges des équipements de la copropriété (ascenseurs et entretien des parties communes) ;
  • La charge des travaux d’embellissement dont le coût excède les frais de remplacement à l’identique ;
  • La taxe foncière ;
  • Les impôts afférents à l’usage du local ;
  • La redevance relative à un service dont bénéficie le preneur.

Il est d’usage que le bailleur, au moment de la conclusion d’un bail commercial, sollicite le versement d’un dépôt de garantie afin de se prémunir des éventuels impayés de loyers ou de charges locatives.

Bien que librement fixé entre les parties, le montant du dépôt de garantie, en pratique, correspond à un terme de loyer hors taxes (en cas de paiement à échoir) ou deux termes hors taxes (en cas de paiement échu).

Si le montant du dépôt de garantie excède un terme de loyer à échoir, il est alors productif d’intérêts au profit du locataire.

LA REVISION DU LOYER

Qu’est-ce que la révision légale ou triennale ?

En principe, et si rien n’est prévu conventionnellement, le loyer du bail commercial peut être révisé tous les 3 ans afin de toujours correspondre à la valeur locative.

Cette disposition est d’ordre public.

Dès lors, tous les trois ans après la dernière fixation du loyer, amiable ou judiciaire, l’une ou l’autre des parties peut demander la révision de son montant et sa fixation à une valeur qu’il estimera être la valeur locative.

Si les parties sont d’accord, elles concluent, généralement, un avenant à leur bail afin de fixer le montant révisé.

En cas de désaccord, le juge des loyers fixera le montant du loyer révisé. Cette action judiciaire se prescrit par 2 ans et nécessite de respecter un formalisme particulier que nos avocats maitrisent parfaitement.

Le saviez-vous ? : La révision légale du loyer n’est pas rétroactive. Elle ne s’applique qu’à partir du jour de la demande de révision.

Comment fixer le montant du loyer révisé ?

Le loyer commercial peut être révisé, à la hausse ou à la baisse, tous les 3 ans sur le fondement de la révision triennale légale, sans pouvoir excéder la variation de l’indice trimestriel de référence depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

Depuis la loi Pinel de 2014, l’indice du coût de la construction (ICC) ne peut plus être pris en compte comme indice trimestriel de référence.

Les indices de référence sont donc :

  • L’Indice des loyers commerciaux (ILC) : pour les activités commerciales ;
  • L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) : pour les autres activités tertiaires.

On parle alors de plafonnement du loyer.

Cependant, et si l’une des parties vient à apporter la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité entrainant une variation de plus de 10 % de la valeur locative, le montant du loyer pourra être déplafonné pour correspondre à la valeur locative.

On parle alors de déplafonnement du loyer révisé.

Ce déplafonnement est également envisageable en cas de déspécialisation partielle du bail par le preneur.

Dans ces deux cas, le loyer commercial devra correspondre à la valeur locative du bien.

Afin de protéger le locataire d’une hausse trop importante du à un déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative, la loi Pinel a prévu que le montant du loyer déplafonné ne pourra pas excéder, pour une année, 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

On parle de plafonnement du déplafonnement ou lissage du loyer.

Ce « lissage» sera appliqué sur plusieurs années durant toute la durée du bail.

Le saviez-vous ? Bailleur, le lissage du loyer n’est pas une disposition d’ordre public. Il est possible d’y déroger en prévoyant une clause dérogatoire dans votre bail commercial.

Exception à la révision triennale : la clause d’échelle mobile

Le bailleur et le preneur peuvent conventionnellement prévoir une clause de variation automatique du loyer selon une périodicité convenue (tous les ans, 2 ans, 3 ans ou plus) en fonction de l’indice de référence de leur choix.

Les trois indices de référence admis sont l’ILC, l’ILAT ou l’ICC (indice du coût de la construction). L’indice de référence doit cependant être licite (en lien avec l’activité) sous peine de nullité de la clause.

L’insertion d’une clause d’échelle mobile est intéressante puisqu’elle permet une révision automatique à la hausse comme à la baisse sans avoir à respecter un formalisme particulier.

Il s’agit du plafonnement du loyer.

Cependant, et si le loyer se trouve augmenté ou diminué, par le jeu de la clause d’échelle mobile, de plus de 25 %, le bailleur comme le preneur pourra demander la révision du loyer à la valeur locative. [lire notre article : Hausse de l’ICC : Locataire, il est temps de faire baisser votre loyer !]

Il s’agit du déplafonnement du loyer.

Un tempérament a été ajouté par la Loi Pinel à ce déplafonnement du loyer révisé.

En cas d’augmentation du loyer supérieure, sur un an, de plus de 10% du loyer acquitté en cours de l’année précédente, l’augmentation du loyer devra se faire progressivement par tranche de 10 % par an.

Il s’agit de la règle duplafonnement du déplafonnement du loyer.

Le saviez-vous Si vous avez oublié de réviser le montant du loyer à l’échéance convenue, vous pourrez solliciter le remboursement du trop versé (en cas de baisse du loyer due à l’indexation) ou le règlement de l’indu (en cas d’augmentation du loyer due à l’indexation). Cette rétroactivité court sur la durée de prescription de 5 années.

Qu'est-ce qu'une clause recette ?

La clause recette permet de faire varier le loyer en fonction du chiffre d’affaires du preneur.

L’insertion de cette clause est conditionnée à l’accord des parties et n’est pas soumise à la révision triennale légale.

En faisant le choix de fixer le loyer en fonction de son chiffre d’affaires, le preneur fait le choix de renoncer à l’une des protections offerte par le statut des baux commerciaux.

En pratique, le bailleur demande à ce qu’un loyer plancher soit fixé dans le bail afin de se garantir un minimum de revenus.

LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR ET DU LOCATAIRE

Quelles sont les obligations du locataire ?

Le locataire est tenu :

  • Au règlement du loyer et des charges qui lui incombent ;
  • D’user raisonnablement et entretenir le local loué ;
  • De respecter les clauses insérées dans le bail et notamment la destination prévue ; 
  • Sauf clause expresse prévue dans le contrat, de s’abstenir de toute sous-location ;

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Le bailleur est tenu :

  • D’une obligation de délivrance garantissant la jouissance paisible des lieux loués ;
  • D’une obligation de garantie (vices cachés, éviction …) ;
  • De procéder aux travaux lui incombant (article 606 du Code civil).

LE RENOUVELLEMENT DU BAIL COMMERCIAL

Mon bail se renouvelle-t-il automatiquement ?

Le locataire d’un bail commercial est riche de la propriété commerciale.

Cette « propriété commerciale » garantit au locataire le droit au renouvellement de son bail à l’expiration du terme convenu.

Cependant, le bail 3 6 9 ne se renouvelle pas automatiquement.

Si aucune des parties ne se manifeste à l’expiration du bail, celui-ci se prolonge tacitement aux mêmes conditions que le bail conclu initialement. Il devient à durée indéterminée jusqu’à ce que le bailleur délivre un congé ou que le preneur sollicite le renouvellement du bail.

Ce congé ou cette demande de renouvellement devra être délivré pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l’avance.

Cette reconduction tacite n’est cependant pas sans conséquence puisqu’au-delà de 12 années, le bailleur pourra solliciter le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative.

Le loyer peut ainsi être considérablement augmenté (parfois diminué) et impacter la trésorerie du locataire.

Le propriétaire des murs a donc intérêt à laisser le bail se poursuivre tacitement ; ce qui n’est pas nécessairement le cas du locataire.

Notre conseil: Notez la date d’expiration de votre bail et d’expiration de la durée de 12 années soit pour solliciter un déplafonnement soit pour l’éviter.  

Comment renouveler mon bail commercial ?

Le renouvellement du bail commercial permet au locataire, à l’expiration du contrat, de bénéficier d’un nouveau contrat, ou, en cas de refus du bailleur, du paiement d’une indemnité d’éviction.

Le renouvellement peut être :

  • A l’initiative du bailleur : Le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement au locataire 6 mois avant la date d’expiration du bail ou à tout moment si le bail a été prorogé tacitement, 6 mois à l’avance pour le dernier jour du trimestre civil.

A réception du congé avec offre de renouvellement, le preneur pourra soit accepter le renouvellement et le nouveau loyer, accepter le renouvellement mais refuser le montant du loyer ou refuser l’offre de renouvellement.

  • A l’initiative du preneur : Le locataire peut formuler une demande de renouvellement dans les 6 mois précédant l’expiration du bail ou à tout moment si le bail a été prorogé tacitement par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception en reproduisant les termes de l’article L 145-10 alinéa 4 du Code de commerce.

Le bailleur dispose ensuite d’un délai de trois mois pour y répondre. A défaut de retour dans les délais, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

Le saviez-vousIl est impératif de respecter les délais en matière de renouvellement du bail. Toutes les demandes prématurées sont considérées comme nulles. 

Peut-on prévoir des nouvelles clauses au moment du renouvellement ?

Sauf accord des parties, le bail est renouvelé aux charges et conditions du bail expiré.

Il existe certaines clauses qui ne se renouvellent pas automatiquement après l’expiration du bail. C’est le cas notamment du cautionnement ou encore du droit de préférence du bailleur. 

Cependant, le renouvellement du bail commercial est le moment idéal pour renégocier les termes de votre bail.

Comment fixer le montant du loyer renouvelé ?

La fixation du montant du loyer du bail renouvelé entre les parties est libre.

Néanmoins, cette liberté a quelques limites.

Si le bail contient une clause d’indexation, le montant du loyer du bail renouvelé d’une durée initiale de 9 ans ne peut, en principe, excéder la variation de l’indice intervenue depuis la fixation du loyer du bail expiré.

Cette variation est calculée en fonction de l’indice retenue par les parties au moment de la conclusion du bail : ILC ou ILAT.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, la variation est calculée en fonction du dernier indice publié pour une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date de signature du bail initial et le moment de son renouvellement.

En cas de désaccord dans la fixation du loyer renouvelé, il appartient au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de trancher le litige.

Notre conseil Nous conseillons à nos clients d’être accompagnés par un avocat au moment du renouvellement, tant pour la négociation du loyer que pour la négociation des clauses et charges du bail renouvelé.

Peut-on fixer le montant du loyer renouvelé à la valeur locative ?

Oui, il est possible d’écarter les règles du plafonnement, prévues par l’article L 145-34 du Code de commerce, dans les cas suivants :

  • Le bail expiré a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans ;
  • Si, par le jeu de la tacite reconduction, le bail s’est poursuivi au-delà de 12 ans ;
  • En cas de modification notable d’un élément de l’article [L145-33 du Code de commerce];
  • Pour les baux de terrains nus ;
  • Pour les locaux monovalents ;
  • Pour les locaux à usage exclusif de bureaux.

Dans ces 6 cas, le loyer pourra, au moment du renouvellement, être fixé en fonction de la valeur locative.

Que se passe-t-il en cas de refus de renouvellement ?

Le bailleur peut refuser de renouveler le bail commercial.

En contrepartie de ce refus, il devra régler au locataire une indemnité d’éviction sauf motif légitime.

Ce refus ne doit pas être nécessairement motivé.  Dès lors, il a le choix entre :

  • Délivrer un congé pour départ au locataire ;
  • Répondre négativement à sa demande de renouvellement ;
  • Mettre en œuvre son droit d’option.

L’indemnité d’éviction a pour objet d’indemniser le locataire de la perte de son fonds de commerce due au refus du droit au renouvellement ou d’indemniser le locataire du coût de son déménagement.

Si le locataire peut poursuivre son activité dans le même secteur, sa clientèle ne sera pas impactée. Le bailleur ne sera tenu de verser une indemnité de « déplacement ».

Si le locataire doit continuer son activité dans un autre secteur, il pourra être amené à perdre une partie de sa clientèle. Dès lors, l’indemnité d’éviction devra correspondre à la valeur du fonds de commerce ou du droit au bail si sa valeur est supérieure.

Ainsi, refuser le renouvellement d’un bail commercial peut s’avérer cependant coûteux pour le bailleur qui pourra être amené, en sus de l’indemnité d’éviction principale, à payer des indemnités accessoires pouvant correspondre aux frais de réinstallation, droits de mutation, nouveau pas-de-porte, frais de double loyer le cas échéant, frais de licenciement des salariés (si l’éviction rend inévitable la rupture des contrats de travail), une indemnité liée à la perte d’activité accessoire (si cette activité accessoire n’est plus réalisable dans les nouveaux locaux), voire une indemnité de trouble commercial en cas de gêne occasionnée par le changement de local. 

Toutefois, l’indemnité d’éviction ne sera pas due par le bailleur en cas :

  • Du refus justifié par un motif grave et légitime ;
  • En présence d’un immeuble insalubre ou dangereux nécessitant des travaux urgents ;
  • De réaffectation des locaux loués en locaux à usage d’habitation, construction d’un local d’habitation sur un terrain nu ou pour habiter les locaux d’habitation accessoires au local commercial.

LA RESILIATION DU BAIL COMMERCIAL

La résiliation volontaire des parties ou congé

Il s’agit d’un acte unilatéral par lequel l’une ou l’autre des parties manifeste leur volonté de mettre fin au contrat les liant.

  • Résiliation à l’initiative du bailleur : En principe, la durée du bail s’impose au bailleur qui ne peut y mettre fin avant son terme.

Cela étant, il peut, s’il le souhaite, mettre un terme au bail commercial à l’expiration du bail.

Cette demande de résiliation doit se faire par acte extrajudiciaire. A défaut, le congé sera déclaré nul et sans effet.

Il devra, aux termes de son acte, motiver sa demande et laisser l’opportunité au locataire de contester le congé et de demander le paiement d’une indemnité d’éviction.

  • Résiliation à l’initiative du locataire : Le locataire peut, à l’expiration de chaque période triennale mettre un terme au bail. Cette demande doit être formée au moins 6 mois avant l’expiration de la période triennale par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Il n’a pas à motiver son congé contrairement au bailleur.

  • Résiliation amiable : Les parties ont la possibilité de mettre un terme au bail, en cas d’accord des deux parties, à tout moment du bail.

La résiliation de plein droit

La résiliation du bail peut intervenir automatiquement en présence d’une clause résolutoire prévoyant la résiliation en cas de manquement du locataire à ses obligations légales ou contractuelles.

Les infractions sanctionnées par la clause résolutoire doivent être expressément mentionnées à l’acte.

La clause résolutoire ne produit ses effets qu’après la signification par exploit de commissaire de justice d’un commandement de payer visant la clause résolutoire (en cas d’impayés) ou sommation d’exécuter une obligation dans un délai d’un mois.

Même si la clause résolutoire est acquise de plein droit, il est indispensable de faire constater la résiliation du bail par le juge, dans le cadre d’une procédure de référé ou d’une procédure au fond.

Le bail peut également être résilié de plein droit en cas de perte totale de la chose louée par cas fortuit.

La résiliation judiciaire

La résiliation judiciaire intervient en cas de manquement de l’une ou l’autre de parties à ses obligations légales ou contractuelles. C’est souvent le cas en présence d’impayés.

Le tribunal compétent pour statuer sur la résiliation judiciaire du bail commercial est le tribunal judiciaire du ressort du lieu de l’immeuble.

Disposant d’un pouvoir d’appréciation, le juge pourra prononcer la résiliation judiciaire que si le manquement présente une certaine gravité.

En cas de procédure collective

L’ouverture d’une procédure collective n’entraîne pas, de plein droit, la résiliation du bail commercial.

Le traitement du bail commercial dans le cadre d’une procédure collective fait l’objet d’une procédure spécifique.

Il est important de retenir que le bailleur doit déclarer sa créance au passif de la société dans les 2 mois de la publication du jugement d’ouverture au BODACC et qu’il voit son action suspendue pendant une durée incompressible de 90 jours.

Pendant ces trois mois, il ne peut agir en résiliation du bail ou recouvrer les loyers impayés.

Ensuite, il existe plusieurs cas permettant au bailleur de récupérer ses locaux. Le preneur aura, de son côté, intérêt à maintenir le bail commercial en cours s’il entend céder son fonds de commerce à la barre du tribunal.

ANNEXES ET ENREGISTREMENT

Que faut-il joindre au bail commercial ?

Lors de sa conclusion, il est nécessaire d’annexer :

  • Diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • Etat des risques et pollution [Etat des risques : nouvelles dispositions au 1er janvier 2023] ;
  • Annexe environnementale ;
  • Le diagnostic amiante ;
  • Un plan des locaux loués ;
  • Un état des lieux à établir au moment de l’entrée dans les locaux ; [Un état des lieux, ça se rédige à deux !]
  • La liste des charges incombant au preneur ;
  • Etat prévisionnel et récapitulatif des travaux à prévoir au cours des 3 prochaines années ;
  • 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale (si copropriété).

Faut-il obligatoirement enregistrer le bail commercial ?

L’enregistrement du bail commercial auprès du service de la publicité foncière n’est pas obligatoire.

L’enregistrement peut être effectué par un notaire ou directement auprès du service de la publicité foncière (cerfa).

Le saviez-vous ? Le recours à un Notaire est obligatoire pour la rédaction des baux des débits de boissons et pour les baux dont la durée est supérieure à 12 ans. Ces deux types de baux sont publiés d’office au fichier immobilier.

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Le bail commercial est un contrat complexe nécessitant l’œil expérimenté d’un professionnel du droit et, sur certains sujets, de l’immobilier d’entreprise. En consultant nos avocats en droit commercial, vous bénéficierez d’une information complète des droits et obligations vous incombant.

Les clauses du bail commercial sont nombreuses et vos besoins diffèrent suivant votre activité. Vous devez donc disposer d’un contrat personnalisé comprenant les conditions les plus favorables.

By Céline ANDRÉ

Céline ANDRÉ

Nos avocats vous accompagnent dans toutes vos négociations et dans la rédaction de votre bail commercial afin de vous assurez la rédaction d’un acte conforme et une anticipation des litiges fastidieux et coûteux.

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