#Bail dérogatoire et maintien dans les lieux
Par un arrêt du 25 mai 2023, la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient dire pour la première fois que l’action en reconnaissance d’un bail commercial, suite au maintien en possession du locataire à l’issue d’un bail dérogatoire, est imprescriptible.
Bail dérogatoire et maintien dans les lieux : Que s’est-il passé ?
En l’espèce, les parties avaient conclu un premier « bail commercial de courte durée », puis les parties avaient signé à nouveau un bail de même nature avec une date d’échéance fixée au 30 septembre 2006.
À la fin du contrat, le locataire est resté dans les locaux et le bailleur a continué à émettre des quittances de loyer jusqu’au 31 décembre 2016, date à laquelle il a commencé à facturer des indemnités d’occupation.
Le locataire a intenté une action en constatation de l’existence d’un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux, résultant de son maintien dans les locaux à la fin du bail dérogatoire.
La position de la Cour d’appel
La Cour d’appel de Pau, aux termes de son arrêt du 29 juillet 2021 (n°19/03483), a estimé que l’action en question était une action en constatation de l’existence d’un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux, soumise à la prescription prévue à l’article 2224 du code civil.
Les juges du fond ont donc déclaré que l’action du locataire était prescrite, car il aurait dû agir au plus tard dans un délai de cinq ans à compter de la signature du premier bail.
Le locataire a formé un pourvoi en cassation.
La Cour de cassation conclut à l’imprescriptibilité de l’action en constatation de l'existence d’un bail commercial soumis au statut
La Cour de cassation a censuré partiellement la décision de la cour d’appel.
Elle a précisé que si, à l’expiration d’un bail dérogatoire d’une durée maximale de deux ans, le locataire reste et est laissé en possession des locaux, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux se forme automatiquement.
La Cour a conclu que l’action en constatation de l’existence d’un tel bail commercial, résultant du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce, n’était pas soumise à prescription.
Ainsi, la Cour de cassation a établi que l’action en constatation de l’existence d’un bail commercial statutaire né du maintien en possession du locataire à l’issue d’un bail dérogatoire est imprescriptible.
Cette décision est fondée sur l’article L. 145-5 du code de commerce, selon lequel le bail commercial se forme automatiquement lorsque le locataire reste dans les locaux sans opposition du bailleur à la fin du bail dérogatoire.
Portée pratique
Portée pratique
Cet arrêt revêt une importance majeure pour les praticiens du droit et les parties aux contrats de location commerciale.
Il souligne la nécessité pour les parties de manifester clairement leur volonté de mettre fin à la relation locative afin d’éviter les conséquences du statut des baux commerciaux.
Inversement, le bailleur, qui peut y avoir intérêt, peut se prévaloir de cette solution pour voir reconnaître l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux.
Maître Céline André et son équipe restent à votre disposition pour toute information complémentaire.
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