Droit commercial – Cabinet VAUBAN Avocats | Compiègne – Beauvais – Amiens

Locaux inutilisables : suspension des loyers sans mise en demeure ?

Anna Fornillo — Fri, 28 Nov 2025 09:36:52 +0000

Dans un arrêt promis à une large diffusion (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005), la Cour de cassation a jugé que le locataire d’un bail commercial peut procéder à la suspension des loyers sans mise en demeure préalable, dès lors que les locaux sont devenus impropres à l’usage convenu, en raison d’un manquement du bailleur. Elle précise ainsi la portée de l’exception d’inexécution en matière locative.

Des infiltrations, des loyers impayés… et une mise en demeure

En 2011, un bail dérogatoire de 23 mois est conclu, avec une clause de pas-de-porte de 12 000 € en cas de signature d’un bail 3-6-9 statutaire. Après expiration du bail, aucun nouveau contrat n’est signé, mais la locataire reste dans les lieux.

Elle ne règle pas son indemnité, elle ne paie pas non plus ses loyers de mars et avril 2015.

En août 2016, le local subit des infiltrations importantes, donnant lieu à un constat d’huissier le 25 août 2016. Les loyers de l’année 2016 ne sont plus réglés. Ce n’est que le 1^er novembre 2016 que la locataire adresse une mise en demeure au bailleur, l’informant de l’impossibilité d’exploiter les lieux et lui demandant la réalisation de travaux.

Le bailleur assigne en paiement des loyers et de l’indemnité contractuelle. La locataire oppose une exception d’inexécution et réclame réparation du trouble de jouissance.

La cour d’appel de Fort-de-France, par un arrêt du 21 mars 2023, condamne la locataire pour les loyers impayés et retient que l’exception d’inexécution ne peut produire effet.

Ce que dit (vraiment) la Cour de cassation en matière de suspension des loyers

La troisième chambre civile casse partiellement l’arrêt d’appel, au visa des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du Code civil.

Elle rappelle que : « Le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable. » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, §12)

Autrement dit, la suspension des loyers peut intervenir dès la perte d’usage du local, sans condition de mise en demeure.

Impropriété à l’usage : condition de fond, pas de forme

Le point décisif est donc le suivant : l’exception d’inexécution prend effet au moment où le manquement du bailleur rend les locaux impropres à l’usage contractuellement prévu, et non au moment où le preneur le formalise.

Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence récente selon laquelle il faut caractériser l’impropriété à l’usage pour procéder à la suspension des loyers. Mais, dès que cette impropriété est objectivement acquise, la réaction du preneur peut être immédiate, sans notification préalable.

Cet arrêt est cohérent avec plusieurs décisions récentes :

Le juge doit vérifier si les désordres (en l’espèce des infiltrations également) rendent réellement le local inutilisable (3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.340).
Une simple infiltration n’est pas suffisante, si le local reste exploitable (3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.923).
Si le locataire peut toujours exercer son activité, même partiellement, il doit continuer à payer (3e civ., 10 oct. 2024, n° 22-24.395 pour une façade vétuste et une couverture défaillante constatée par un expert judiciaire ; 7 juill. 2016, n° 15-16.097 pour la réduction de l’éclairage et la ventilation d’un fournir et la suppression d’un chauffage).

La condition essentielle, c’est donc que le local ne puisse plus servir à ce pour quoi il a été loué.

Dans l’affaire commentée, les désordres étaient constatés par huissier dès le 25 août 2016. Dès lors, la suspension des loyers pouvait intervenir à cette date, peu important que la mise en demeure ne soit adressée que le 1^er novembre suivant.

Précisions utiles pour les praticiens du bail commercial

Cette décision apporte des enseignements concrets pour les parties au bail commercial, bailleurs comme preneurs, et pour leurs conseils :

Le locataire confronté à des désordres rendant le local impropre à l’usage prévu peut suspendre le paiement des loyers sans attendre ni mise en demeure ni accord du bailleur.
La suspension des loyers est toutefois conditionnée à une preuve objective et sérieuse de l’impropriété des lieux : constat d’huissier, expertise, photos, échanges écrits, etc.
Le bailleur ne peut exiger de son cocontractant qu’il formalise préalablement son grief pour rendre la suspension recevable.
En revanche, la bonne foi du preneur reste un critère implicite : une suspension abusive ou infondée expose à des sanctions.

Cette solution ne remet pas en cause la possibilité de formaliser l’exception, ni l’intérêt de le faire. Une mise en demeure claire peut contribuer à démontrer la loyauté du preneur et à préserver les preuves utiles en cas de contentieux. Mais elle n’est pas toujours une condition de fond pour pouvoir procéder à la suspension des loyers.

Réévaluer les obligations respectives des parties

L’arrêt rappelle aussi que les obligations du bailleur ne se réduisent pas à l’acte initial de délivrance. Il doit maintenir les locaux en état de servir à l’usage prévu pendant toute la durée du bail (art. 1719 C. civ.), et sa carence peut justifier une suspension des loyers du preneur (art. 1728 C. civ.).

Pour approfondir ces obligations, on pourra utilement se reporter à nos ressources complémentaires :

Ces articles permettent de mieux cerner les frontières de l’obligation de délivrance notamment, de distinguer ce qui relève du bailleur et du preneur, et de sécuriser les pratiques contractuelles à l’aune de la jurisprudence actuelle.

À retenir (et anticiper)

Un local devenu impropre à l’usage prévu ouvre droit à la suspension des loyers, sans mise en demeure préalable. Encore faut-il prouver objectivement cette impropriété. Bailleurs et preneurs ont donc intérêt à clarifier leurs obligations et à documenter tout désordre.

Notre équipe se tient à votre disposition pour sécuriser vos baux commerciaux et anticiper les risques locatifs à la lumière de cette jurisprudence.

Par Amandine Siembida

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Illicéité de la clause d’indexation du loyer commercial uniquement à la hausse

Anna Fornillo — Tue, 01 Jul 2025 06:41:49 +0000

En matière de bail commercial, l’illicéité de la clause d’indexation fait souvent débat.

L’article L.145-38 du Code de commerce prévoit que la demande en révision du loyer d’un bail commercial ne peut être formulée qu’au moins trois ans après la date d’entrée en jouissance du locataire, ou après le point de départ du bail renouvelé. Cette règle vise à garantir une certaine stabilité du montant du loyer pendant cette période.

Cependant, de manière générale, les bailleurs choisissent de prévoir une clause d’échelle mobile dans leurs contrats de bail, en application de l’article L.145-39 du Code de commerce. Cette clause permet de réviser le loyer de manière automatique et annuelle en fonction de l’évolution d’un indice choisi. L’article L.145-39 du Code de commerce vient tout de même ajouter que la période de variation ne peut entraîner une augmentation supérieure à 10% du loyer payé sur la durée écoulée entre deux indexations

Quel est l'objectif de la clause d'indexation ?

La clause d’indexation fait suivre l’évolution du loyer à la variation du coût de la vie en indexant le loyer commercial sur l’un des trois indices existants et en lien avec l’activité commerciale ou de service :

L’indice du coût de la construction,
L’indice des loyers commerciaux,
L’indice des activités tertiaires.

Il est important de souligner que l’article L.112-2 du Code Monétaire et Financier (CMF) interdit toute indexation qui serait fondée sur des critères non pertinents, comme : le salaire minimum de croissance, le niveau général des prix ou des salaires, ou encore les prix de biens, produits ou services sans lien direct avec l’activité concernée ou avec l’objet du contrat.

Quand l’illicéité de la clause d’indexation est-elle retenue et quelle est la sanction prévue ?

Dans une décision du 12 janvier 2022, la Cour de cassation a rappelé qu’une clause d’indexation qui ne prévoit qu’une variation à la hausse, sans possibilité de baisse, contrevient aux dispositions de l’article L.145-39 du Code de commerce.

En effet, une clause d’indexation doit permettre au loyer de varier à la fois à la hausse et à la baisse, en fonction des fluctuations de l’indice de référence. Une clause excluant toute réciprocité de variation fausse le mécanisme même de l’indexation, car elle empêche le loyer de s’ajuster en fonction des baisses éventuelles de l’indice. Cette distorsion, bien qu’elle ne crée pas nécessairement une rupture avec l’article L.112-1 du CMF, perturbe le fonctionnement normal de l’indexation.

De plus, en neutralisant les années de baisse de l’indice, cette clause modifie le mécanisme applicable au principe prévu par l’article L.145-39 du code de commerce prévoyant la possibilité de solliciter une révision du loyer lorsque celui-ci varie de plus de 25% au cours du bail.

Une telle clause d’indexation rédigée uniquement à la hausse est réputée non écrite. Cette sanction s’applique uniquement pour l’avenir.

Quelle est l’étendue du réputé non écrit ?

Dans cette même décision, la Cour de cassation a précisé que seule la stipulation illicite doit être réputée non écrite, à moins que la clause d’indexation soit indivisible dans son ensemble. Cela signifie qu’en l’absence d’indivisibilité, seule la partie illégale de la clause sera écartée, et les autres stipulations du contrat continueront à s’appliquer normalement.

Elle vient ainsi censurer une décision de la Cour d’appel de Versailles qui avait déclaré non écrite la clause d’indexation dans son entier aux motifs impropres que l’intention du bailleur était d’en faire une condition essentielle et déterminante de son consentement.

Le fait qu’une des parties confère un caractère déterminant et essentiel à cette clause, ne permet pas de caractériser l’indivisibilité de celle-ci.

Conclusion

Cette décision met en lumière l’importance d’une rédaction minutieuse des clauses d’indexation dans un bail commercial. Une clause mal rédigée, qui ne respecte pas les principes légaux d’équilibre entre les parties, peut entraîner l’invalidation de certaines stipulations et nuire à la stabilité de la relation contractuelle.

C’est pourquoi il est essentiel de faire rédiger votre bail commercial par un avocat spécialisé. Cela vous permettra de vous assurer non seulement de la conformité des clauses aux dispositions légales en vigueur, mais aussi de défendre au mieux vos intérêts. La rédaction d’une clause d’indexation conforme à la loi et équilibrée garantit une gestion sereine et sécurisée de l’évolution du loyer.

Le Cabinet Vauban Avocats, avec son équipe d’avocats spécialisés en droit commercial et en droit des sociétés, est à votre disposition pour vous accompagner dans toutes les étapes de votre rédaction du bail commercial.

Par Océane Truttet

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Rupture des relations commerciales : préavis étendu et baisse progressive écartent la faute

Anna Fornillo — Fri, 23 May 2025 14:24:23 +0000

La Cour de cassation continue de baliser les contours de la rupture des relations commerciales établies.

Dans un arrêt du 19 mars 2025 (n° 23-23.507), elle valide la rupture initiée par DECATHLON à l’égard de son fournisseur SPORT ELEC, en retenant l’absence de faute car la rupture a été anticipée, progressive, et accompagnée d’un préavis bien supérieur aux usages.

Rappel du cadre juridique relatif à la rupture des relations commerciales établies

L’article L. 442-1, II du Code de commerce prohibe la rupture brutale d’une relation commerciale établie sans préavis écrit d’une durée suffisante, au regard notamment de la durée, de l’importance de la relation, de l’éventuelle exclusivité ou dépendance économique, ou encore des investissements spécifiques réalisés.

Il ne s’agit pas d’interdire toute rupture, mais de sanctionner celle qui intervient sans ménagement suffisant, rompant brutalement un équilibre établi.

Les faits

La société SPORT ELEC fournissait des appareils d’électrostimulation à DECATHLON depuis 23 ans.

En juin 2017, DECATHLON annonce par courrier une baisse progressive de ses commandes à venir. Puis, elle formalise sa volonté de mettre fin à la relation au 1er janvier 2021, avec un échéancier détaillé :

800 000 € de commandes en 2017,
600 000 € en 2018,
500 000 € en 2019,
200 000 € en 2020.

La société SPORT ELEC, estimant que cette réduction constituait une rupture brutale des relations commerciales établies, a assigné DECATHLON en réparation.

La décision

La Cour de cassation a confirmé la décision de la cour d’appel ayant écarté la qualification de rupture brutale. Elle a retenu que :

Le préavis de 35 mois était largement suffisant au regard des usages commerciaux ;
La relation n’était pas exclusive et ne caractérisait pas une dépendance économique (24 % du chiffre d’affaires) ;
Aucun investissement spécifique n’avait été réalisé par SPORT ELEC ;
Le premier exercice du préavis avait été respecté sans altération substantielle des conditions commerciales.

La portée

Cet arrêt rappelle l’importance de l’anticipation, de la progressivité et de la formalisation dans la gestion de la fin d’une relation commerciale. Un partenaire qui souhaite se désengager d’une relation établie dispose de cette faculté, à condition de préparer et d’accompagner la sortie dans le temps. Un préavis renforcé et une communication loyale sur la baisse d’activité peuvent suffire à sécuriser juridiquement la rupture.

Vous êtes dans une situation comparable ou vous anticipez une fin de relation sensible ? N’hésitez pas à nous contacter, notre cabinet intervient régulièrement sur ce type de dossiers.

Par Amandine SIEMBIDA

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Parasitisme économique : quels risques pour votre entreprise ?

Anna Fornillo — Fri, 18 Apr 2025 07:46:49 +0000

Dans un environnement économique de plus en plus concurrentiel, certaines pratiques franchissent les limites du jeu loyal pour tirer profit indûment du travail d’autrui. C’est le cas des comportements constitutifs de concurrence déloyale, parmi lesquels figure en bonne place le parasitisme économique. Ces agissements, s’ils sont prouvés, peuvent entraîner des condamnations lourdes. Mais comment reconnaître ces pratiques et, surtout, comment s’en protéger efficacement ?

Qu'est-ce que le parasitisme économique et la concurrence déloyale ?

Le parasitisme désigne le comportement d’un acteur économique qui se place délibérément dans le sillage d’un autre pour exploiter, sans contrepartie ni effort propre, les investissements, le savoir-faire ou la notoriété de ce dernier.

La Cour de cassation définit le parasitisme comme « une forme de déloyauté, constitutive d’une faute au sens de l’article 1240 du Code civil, qui consiste, pour un opérateur économique, à se placer dans le sillage d’un autre afin de tirer indûment profit de ses efforts, de son savoir-faire, de la notoriété acquise ou des investissements consentis » (Cass. com., 16 février 2022, n° 20-13.542).

Le parasitisme économique se distingue des autres formes de concurrence déloyales comme :

La confusion (imitation d’une marque, d’un logo ou d’un packaging pour créer une ambiguïté dans l’esprit du consommateur)
Le dénigrement (atteinte à la réputation d’un concurrent)
La désorganisation (débauchage massif de personnel, vol de fichiers clients)

Les critères du parasitisme économique : comment le prouver ?

Pour établir l’existence d’un comportement parasitaire, la jurisprudence exige que soient démontrés deux éléments essentiels :

L’existence d’une valeur économique individualisée, c’est-à-dire un actif construit par un travail spécifique, des efforts d’innovation, des investissements ou une notoriété acquise ;
La volonté délibérée du concurrent de s’en approprier les bénéfices sans effort propre, souvent en lançant un produit ou un service fortement inspiré au moment où l’original connaît un succès commercial.

Ces deux critères permettent de distinguer le parasitisme d’un simple effet de marché. Le principe de liberté du commerce autorise en effet la reprise d’une idée ou d’un concept, mais non la captation déloyale de la valeur créée par un tiers.

Un exemple concret de concurrence déloyale par parasitisme économique

L’affaire Decathlon contre Intersport illustre parfaitement les enjeux du parasitisme économique. Dans son arrêt du 26 juin 2024 (Cass. com., n° 22-17.647 et 22-21.497), la Cour de cassation a confirmé la condamnation d’Intersport pour parasitisme, malgré le rejet des actions en contrefaçon et en confusion.

Les faits

Decathlon avait conçu le masque de plongée Easybreath, fruit de 3 années de R&D, d’un investissement publicitaire de plus de 3 millions d’euros, et d’un chiffre d’affaires de 73 millions d’euros sur 4 ans.
Intersport a commercialisé, via son fournisseur Phoenix Group, un masque très similaire, le Tecnopro, sans justifier d’effort de conception ni d’investissement propre.
La commercialisation est intervenue à une période où Decathlon poursuivait une campagne de communication massive.

La décision

La Cour a jugé que :

Le masque Easybreath représentait une valeur économique individualisée, construite par Decathlon ;
Intersport avait manifestement profité du succès du produit, en commercialisant un modèle proche à un moment stratégique, sans prise de risque ni effort propre.

Résultat : condamnation solidaire d’Intersport et Phoenix à 100 000 € de dommages et intérêts pour parasitisme.

Cette jurisprudence illustre comment l’action en concurrence déloyale pour parasitisme peut aboutir même lorsque les actions en contrefaçon échouent, offrant ainsi une protection complémentaire aux entreprises innovantes.

Quels risques et préjudices pour votre entreprise ?

Le parasitisme peut entraîner des conséquences importantes pour votre entreprise.

Tout d’abord, cette pratique peut conduire à des préjudices économiques directs :

Une perte de parts de marché : Les clients peuvent se tourner vers les produits parasites, souvent proposés à des prix inférieurs.
Une réduction des marges : Face à la concurrence de produits similaires moins chers, vous pourriez être contraint de baisser vos prix, affectant votre rentabilité.
Un amortissement difficile et parfois impossible des investissements : Le retour sur investissement en R&D, marketing et développement commercial peut naturellement être compromis.

Ainsi, le parasitisme peut provoquer un détournement de clientèle, une baisse du chiffre d’affaires et de fait une désorganisation commerciale.

Elle peut également conduire à des préjudices stratégiques et d’image :

Un affaiblissement ou une dilution de votre image de marque : Le public ne perçoit plus la spécificité de vos produits ou services et votre unicité s’estompe.
Une perte d’un avantage concurrentiel : Vos innovations deviennent rapidement banalisées par l’imitation.
Une démotivation des équipes : Les efforts créatifs semblent vains face au parasitisme, ce qui peut démotiver vos collaborateurs.

Comment vous protéger efficacement contre le parasitisme économique ?

Les mesures préventives

Pour limiter les risques de parasitisme, plusieurs actions préventives s’avèrent essentielles :

Documenter minutieusement vos créations et investissements
- Conservez les traces de vos recherches, prototypes, tests
- Archivez les factures, contrats et budgets liés au développement
- Datez précisément chaque étape du processus de création
Protéger juridiquement ce qui peut l’être
- Déposez des marques pour protéger vos signes distinctifs
- Envisagez des brevets pour les innovations techniques
- Protégez vos créations par le droit d’auteur lorsque c’est possible
Sécuriser vos relations commerciales
- Intégrez des clauses de confidentialité dans vos contrats
- Limitez l’accès aux informations sensibles
- Établissez des protocoles de sécurité pour vos données stratégiques
Surveiller activement le marché
- Mettez en place une vielle concurrentielle régulière
- Documentez les similitudes suspectes
- Conservez des preuves de commercialisation

Les recours

Si malgré ces précautions, votre entreprise est victime de parasitisme économique, vous disposez de plusieurs recours :

L’envoi d’une mise en demeure qui permet de conduire à une potentielle résolution amiable du litige.
L’action en concurrence déloyale fondée sur l’article 1240 du Code civil avec une nécessité de prouver la faute, le préjudice et le lien de causalité.
- Cette action peut conduire (i) à l’interdiction des pratiques litigieuses et (ii) à l’octroie de dommages et intérêts.
- Elle est soumise au délai de prescription de droit commun, soit 5 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer.
Les mesures d’urgence : il est possible de saisir le juge des référés afin d’obtenir des mesures conservatoires.

N’hésitez pas à consulter un avocat spécialisé pour mettre en place une politique préventive adaptée à votre secteur d’activité et à vos enjeux spécifiques. Protégez les fruits de votre créativité et de vos investissements n’est pas seulement une question juridique, c’est aussi un impératif stratégique pour la pérennité de votre entreprise.

Par Anna Fornillo

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Sécurité générale des produits

Anna Fornillo — Mon, 10 Feb 2025 15:21:44 +0000

Sécurité générale des produits : Ne laissez pas les nouvelles règles vous surprendre !

Depuis le 10 décembre 2024, le Règlement (UE) 2023/988 relatif à la sécurité générale des produits est officiellement en vigueur. Ce texte impose de nouvelles obligations aux acteurs économiques, en particulier les fabricants, importateurs, distributeurs et fournisseurs de places de marché en ligne, en matière de sécurité des produits mis sur le marché.

Cet article vous offre une synthèse des principales mesures susceptibles de vous concerner.

Le champ d’application de la sécurité générale des produits : Un cadre élargi

Le règlement s’applique désormais à tous les produits mis à la disposition des consommateurs, qu’ils soient neufs, d’occasion, réparés ou reconditionnés. Il couvre tous les produits non alimentaires, vendus en magasin ou en ligne.

Les produits initialement destinés à un usage professionnel mais qui migrent ensuite vers le marché de la consommation sont également soumis à ces nouvelles règles.

A noter : Si votre entreprise est impliquée dans la commercialisation de produits destinés aux consommateurs, ou susceptibles d’être utilisés par eux dans des conditions raisonnablement prévisibles, même s’ils ne leurs sont pas initialement destinés, vous êtes directement concerné.

Les objectifs du Règlement : S’adapter aux évolutions technologiques et aux nouvelles méthodes de distribution

L’adoption de ce nouveau Règlement vise à :

Évaluer rigoureusement la sécurité des produits avant leur mise sur le marché
Faire face aux nouveaux risques liés aux technologies (cyberattaques, mises à jour logicielles, impact de l’intelligence artificielle, etc.).
Répondre aux défis posés par les nouveaux modes de commercialisation (e-commerce, marketplaces)
Améliorer la surveillance du marché et renforcer l’application du principe de précaution pour la sécurité des consommateurs.

Qui est concerné par ce règlement ?

Les fabricants, leurs mandataires, les importateurs et les distributeurs
Les fournisseurs de places de marché en ligne (comme les plateformes e-commerce).

Obligations communes des opérateurs économiques

Au titre de l’exigence générale de sécurité, vous devez mettre sur le marché uniquement des produits sûrs.

La sécurité des produits doit être évaluée en tenant compte, notamment, des critères suivants:

les caractéristiques du produit (conception, caractéristiques techniques, composition, emballage) ;
l’effet sur d’autres produits ;
la présentation du produit, l’étiquetage, les avertissements, les consignes de sécurité et les informations ;
les catégories de consommateurs qui utilisent le produit ;
l’apparence du produit, en particulier les aspects qui imitent des denrées alimentaires ou qui peuvent être attrayants pour les enfants ;
les caractéristiques de cybersécurité, ainsi que les fonctionnalités évolutives, d’apprentissage et prédictives du produit.

Afin d’empêcher la mise sur le marché de produits dangereux, vous êtes tenu d’inclure dans vos activités de production ou de commercialisation des processus internes garantissant la conformité avec les exigences du Règlement.

Chaque opérateur économique détermine ses propres processus internes en fonction :

de son rôle dans la chaîne d’approvisionnement
du type de produits concernés

La traçabilité représente également un enjeu majeur : vous devez pouvoir fournir des informations sur vos produits pendant 10 ans et sur la chaîne d’approvisionnement pendant 6 ans, si ces informations vous sont demandées par les autorités de surveillance du marché.

Obligations spécifiques des distributeurs

Les distributeurs voient leurs responsabilités renforcées. Ils doivent, avant de mettre un produit à disposition sur le marché :

Vérifier que le fabricant ou l’importateur a bien respecté les exigences d’identification du produit et fourni toutes les consignes de sécurité.
S’assurer que les conditions de stockage et de transport n’affectent pas la sécurité du produit.
En cas de doute sur la conformité d’un produit, ne pas le mettre sur le marché.

Si un produit est jugé dangereux, le distributeur doit :

informer immédiatement le fabricant ou l’importateur
retirer ou rappeler le produit
informer les autorités de surveillance du marché via le « Safety Business Gateway» (portail web destiné aux opérateurs économiques et aux vendeurs du marché en ligne afin de fournir aux autorités de surveillance du marché et au public des informations sur les produits potentiellement dangereux).

Les obligations des fournisseurs de places de marché en ligne

Ces acteurs économiques ont des obligations spécifiques :

Informations claires et visibles sur les produits mis en ligne (identité du fabricant, informations précises sur le produit, avertissements de sécurité, etc.).
Désignation et enregistrement auprès des autorités de surveillance d’un premier point de contact unique pour faciliter la communication sur la sécurité des produits
Désignation d’un second point de contact unique pour permettre aux consommateurs de communiquer directement et rapidement avec eux sur les questions de sécurité des produits ;

Mise en place de processus internes pour le traitement de ces questions

Retirer ou rendre inaccessibles les produits dangereux dès leur identification et informer les autorités de surveillance du marché.

Les fournisseurs de places de marché en ligne doivent tenir compte des informations régulières sur les produits dangereux fournies par le portail Safety Gate pour :

détecter un contenu se rapportant à des offres de produits dangereux mis en vente sur leur place de marché,
l’identifier,
le retirer ou en rendre l’accès impossible, le cas échéant.

Rappels de produits : Une réactivité indispensable

Que vous soyez fabricant, importateur, distributeur ou fournisseur d’une place de marché en ligne, vous êtes soumis à des obligations renforcées :

Notification directe des consommateurs concernés en cas de produit dangereux ou d’avertissement de sécurité
En cas d’impossibilité de procéder à cette notification directe, un avis de rappel ou un avertissement de sécurité devra être diffusé sur tous les canaux possibles (site web, réseaux sociaux, points de vente).
En cas de rappel, le consommateur doit pouvoir choisir entre réparation, remplacement ou remboursement du produit, sans frais de retour à sa charge.

Sanctions : Des amendes et des peines sévères

Tout fabricant, importateur ou exploitant de place de marché en ligne qui ne se conforme pas aux mesures relatives aux rappels de produits s’expose à une peine pouvant aller jusqu’à :

5 ans d’emprisonnement
ainsi qu’à une amende de 600 000 euros.

Ce montant peut être ajusté, en fonction des avantages obtenus grâce au délit, pour atteindre jusqu’à 10 % du chiffre d’affaires annuel moyen.

Les distributeurs risquent une contravention de 5ème classe, se traduisant par une amende de 1 500 euros, laquelle peut être multipliée par le nombre de produits concernés par l’infraction.

Conclusion : Soyez proactifs et conformes

Face à ces nouvelles exigences réglementaires, il est impératif de vous assurer que vous respectez pleinement vos obligations en matière de sécurité des produits.

Les risques de non-conformité peuvent non seulement entraîner des sanctions sévères, mais également nuire à la réputation de votre entreprise.

Afin de garantir une mise en conformité efficace, le Cabinet Vauban vous propose un accompagnement sur mesure, en vous aidant à revoir vos processus internes, à mettre en place des solutions adaptées et à anticiper les contrôles des autorités de surveillance.

Si vous avez des questions ou souhaitez que nous déterminions ensemble la meilleure stratégie à adopter pour assurer votre conformité, nous sommes à votre disposition.

By Barbara Miel

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Comment prouver une livraison ?

Anna Fornillo — Fri, 25 Oct 2024 06:58:16 +0000

#Comment prouver une livraison ?

Le principe de « Nul ne peut se constituer de titre à soi-même » ne s’applique pas à la preuve d’une livraison

Le principe « Nul ne peut se constituer de titre à soi-même » signifie qu’une personne ne peut pas se créer une preuve à elle-même. Ce principe ne s’applique pas à la preuve d’un fait juridique tel qu’une livraison ; c’est ce qui a été rappelé par la Chambre commerciale de la Cour de cassation le 26 juin 2024.

Dans son arrêt, la Cour de cassation réaffirme que la preuve d’une livraison peut être apportée par tous moyens, y compris à travers des documents rédigés unilatéralement par le vendeur, tels que des bons de livraison non signés par l’acheteur.

Toutefois, si des bons de livraison établis unilatéralement par le fournisseur peuvent prouver les livraisons, c’est à la condition qu’ils soient corroborées par d’autres éléments de preuve.

Dans cette affaire, c’est bien le cumul du relevé du compte client certifié conforme en ses livres, des bons de livraison antérieurs portant des signatures pour certains (mais pas pour tous) ainsi que le paiement de factures qui correspondent auxdits bons de livraison, y compris, et c’est important, ceux qui n’ont pas été signés, qui a permis au vendeur de fonder son droit à réclamer le paiement de sa créance.

Ainsi, même si un client n’a pas signé l’ensemble des bons de livraison, les factures et d’autres documents commerciaux peuvent démontrer qu’il a bien reçu les marchandises et, en conséquence, le contraindre à les payer.

Comment prouver une livraison ?

Dans le cadre des relations commerciales, des litiges peuvent naître autour de la question de la livraison.

Que le client soit de bonne ou de mauvaise foi, rappelons que le Code civil dispose que c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation (en l’espèce le paiement de sa facture) de prouver qu’il a bien livré la marchandise.

Voici quelques exemples courants de preuves qui, combinées les unes aux autres, permettent de démontrer le bienfondé de la demande en paiement de la facture après livraison :

Approvisionnement régulier : Cette régularité dans les transactions est un élément de preuve important ; un historique de relations commerciales stables et durables entre les parties permet d’appuyer la réalité d’une livraison qui s’inscrirait dans le courant habituel des affaires.

Relevés de compte client : Le relevé du compte client certifié conforme aux livres comptables peut corroborer la livraison régulière de marchandises.

Prise de possession par une personne habilitée : La remise des marchandises à une personne habilitée par le client constitue également une preuve. Cette personne peut être un salarié ou un représentant du client. En pratique, il est recommandé de confirmer cette prise de possession par l’envoi d’un e-mail.

Bons de livraison : Les bons de livraison, même s’ils ne sont pas tous signés, sont utiles pour prouver la livraison. Un bon de livraison non signé mais dont la facture correspondante a été malgré tout payée par l’acheteur a permis au vendeur, dans l’arrêt cité ci-dessus, de prouver une livraison ultérieure. Un bon de livraison signé par le client ou son représentant est une preuve sérieuse de la remise des marchandises. Il est donc important de s’assurer de sa signature.

Conditions générales de vente (CGV) : Des CGV claires et explicites contenant une clause sur les modalités de remise et de livraison de la marchandise ainsi que les majorations en cas de retard ou de non-paiement constituent un atout pour le fournisseur. Lire également notre article: Peut-on copier des CGV ?

Pourquoi est-il essentiel de prouver une livraison ?

La capacité du vendeur/fournisseur à prouver une livraison est indispensable dans les relations commerciales car elle lui permet de justifier l’existence de sa créance.

S’il se trouve dans l’incapacité de démontrer qu’il a livré sa marchandise, le fournisseur sera incapable de faire valoir ses droits devant le tribunal compétent, y compris dans le cadre d’une procédure d’injonction de payer.

Ainsi, même s’il a réellement remis la marchandise, qu’il a peut-être fabriqué lui-même, il ne sera pas en mesure d’en obtenir le paiement et pourra même être condamné à payer les frais de procédure de son client qu’il aura fait citer devant le tribunal mais contre qui il échouera à démontrer le bienfondé de sa demande.

Afin de parer à l’irrécouvrabilité de vos factures, ce qui peut affecter la trésorerie de l’entreprise, nous avons rédigé un guide pratique et invitons nos lecteurs à nous contacter pour évoquer la particularité de leur activité, de leurs clients, que ce soit dans le cadre de la vie courant de l’entreprise ou lors d’une commande plus exceptionnelle.

Lire également : Recouvrement de créances – le Guide pratique

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Renouvellement bail commercial et fixation du loyer

Anna Fornillo — Mon, 22 Apr 2024 14:45:10 +0000

La compréhension du mécanisme de renouvellement d’un bail commercial, ainsi que la pleine appréhension de l’ensemble des droits qui vous sont conférés en tant que locataire, peuvent s’avérer être des sujets complexes.

Face à cette réalité, l’objectif de cet article est de fournir une explication claire des modalités de renouvellement d’un bail, en accordant une attention toute particulière aux règles encadrant la détermination du loyer, un élément central et déterminant pour chacune des parties au contrat.

Par définition, le bail commercial est un contrat par lequel un bailleur loue un local destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce à un preneur, moyennant le paiement d’un loyer. Le régime du bail commercial, dont la plupart des dispositions sont d’ordre public (c’est-à-dire qu’il n’est pas possible de prévoir des dispositions contraires au sein du contrat), est prévu aux articles L145-1 et suivants du Code de commerce.

Empreint d’une certaine singularité, le statut des baux commerciaux est un statut dérogatoire au droit commun du bail car il vous confère, en tant que locataire, un « droit à la propriété commerciale ». En effet, il s’agit d’un régime particulièrement protecteur dès lors que vous pouvez bénéficier, à l’échéance du contrat, d’un droit au renouvellement du bail ou, à défaut, et en dehors des exceptions prévues par le Code de commerce, au paiement d’une indemnité d’éviction.

L’indemnité d’éviction correspond à une compensation financière obligatoirement versée par le bailleur en cas de non-renouvellement et a pour objectif de compenser le préjudice subi du fait de l’éviction.

La raison d’être d’un tel droit réside dans la volonté du législateur de protéger l’activité économique du locataire, et cela en consolidant sa position dans les locaux qu’il occupe. En effet, le local est un élément indispensable à l’exploitation de votre fonds de commerce.

Comment fonctionne concrètement le renouvellement du bail commercial ?

Le bail commercial est un contrat à durée déterminée, en principe conclu pour neuf ans : « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans » (article L145-4 du Code de commerce).

Bien que cette durée minimale de neuf ans constitue la norme, la loi prévoit des exceptions permettant d’adapter le bail commercial à des situations particulières (baux dérogatoires, convention d’occupation précaire). En outre, le bail commercial peut également être conclu pour une durée plus longue.

Ainsi, ce n‘est qu’au terme de ces neuf années que s’opère, en théorie, le renouvellement du bail commercial. Toutefois, ledit renouvellement n’est pas automatique, ce qui requiert d’envisager plusieurs situations pour bien en saisir les contours.

D’une part, il convient de préciser qu’en l’absence de démarche par l’une ou l’autre des parties à l’échéance du contrat, le bail commercial est tacitement reconduit pour une durée indéterminée, en application de l’article L145-9 du Code de commerce.

Outre ce premier cas de figure, chaque partie, locataire comme bailleur, peuvent initier le processus de renouvellement du bail en respectant certaines formalités. Pour ce faire, la partie qui demande le renouvellement doit adresser une offre de congé avec demande de renouvellement, soit dans les six mois précédant l’expiration du bail initial, soit à tout moment durant la reconduction tacite.

[Lire également notre article : La demande de renouvellement à l’initiative du locataire.]

Dans l’éventualité où le bailleur décide de ne pas renouveler votre contrat, celui-ci est alors dans l’obligation de verser une indemnité d’éviction, dont le montant correspond à la valeur marchande du fonds de commerce. Le versement de cette indemnité vaut exercice du droit au renouvellement du bail et peut comprendre une indemnité principale, qui correspond à une indemnité de remplacement ou de transfert du fonds de commerce, ainsi que des indemnités accessoires.

Le saviez-vous : Attention cependant, lorsque le bailleur émet une offre de renouvellement mais à des conditions différentes du bail initialement conclu, la Cour de cassation considère, depuis une décision du 11 janvier 2024, que cela vaut refus de renouvellement.

[Lire également notre article : L’offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré vaut congé avec refus de renouvellement.]

Comment est calculé le loyer du bail renouvelé ?

Bien que vous et votre bailleur puissiez trouver un terrain d’entente sur le principe du renouvellement du bail, il est fréquent que la fixation du montant du loyer demeure une question non résolue.

En ce sens, l’article 145-33 du Code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ». Cette notion de valeur locative, quoique non précisément définie par les textes, est communément interprétée comme le revenu potentiel découlant de la mise en location d’un bien immobilier.

En vue d’encadrer le processus d’évaluation de la valeur locative et de garantir une estimation fidèle et objective en adéquation avec les réalités du marché, le législateur a mis en place un ensemble de critères. Ces derniers englobent une variété de facteurs, incluant :

Les caractéristiques du local
La destination des lieux
Les obligations contractuelles des parties
Les facteurs locaux de commercialité
Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Par conséquent, c’est en considération de l’ensemble de ces différents éléments que doit être déterminé le loyer du bail renouvelé.

Toutefois, conformément aux dispositions de l’article L145-34 du Code de commerce, et sous réserve des exceptions énoncées au sein dudit article, le loyer du bail renouvelé est sujet à un plafonnement. Cela implique que le montant défini en référence à cette valeur locative ne saurait excéder un certain seuil. En revanche, cette règle de plafonnement ne revêt pas un caractère d’ordre public, le contrat peut parfaitement prévoir une clause contraire.

De ce fait, le calcul du loyer du bail renouvelé plafonné s’effectue de la manière suivante : l’article L145-34 du Code de commerce dispose que « à défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié ».

En d’autres termes, cela signifie que :

Dans un premier temps, il est nécessaire d’examiner le contrat afin de déterminer s’il contient un indice de référence.

Dans un second temps, et uniquement en l’absence d’indice de référence stipulé au contrat, il faut se référer au dernier indice rendu public à la date de renouvellement du bail. En fonction de l’activité exercée, l’indice peut correspondre soit à l’Indice Trimestriel des Loyers Commerciaux (ILC), soit à l’Indice Trimestriel des loyers des Activités Tertiaires (ILAT). Pour information, ces indices sont calculés chaque trimestre et publiés par l’INSEE.

Puis, il faut prendre en compte l’indice trimestriel publié neuf ans avant l’indice de référence mentionné ci-dessus.

Montant du loyer renouvelé =

(Loyer en cours (loyer du bail initial) X dernier indice trimestriel publié (ILAT ou ILC)) / indice publié 9 ans antérieurement au dernier indice trimestriel mentionné ci-dessus

Toutefois, votre bailleur est en droit de solliciter l’exclusion de l’application de la règle de plafonnement. Il demandera alors un déplafonnement du loyer.

En quoi consiste le déplafonnement du loyer ?

Le déplafonnement du loyer permet de fixer le montant du loyer du bail renouvelé uniquement en considération de la valeur locative, sans avoir à prendre en compte la règle de plafonnement. Néanmoins, l’article L145-34 du Code de commerce précise que la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. Cette règle n’est pas d’ordre public et peut faire l’objet d’une dérogation par les parties.

Les cas de déplafonnement du loyer sont les suivants :

La durée du bail initial est supérieure à 9 ans :

Si la durée du bail initialement conclu dépasse 9 années, le loyer du bail renouvelé est déplafonné de plein droit.

Le bail a plus de 12 ans:

Si la durée de la relation contractuelle à laquelle il a été mis fin par l’effet du congé ou de la demande de renouvellement s’étend au-delà d’une durée de 12 ans par tacite prolongation, le loyer du bail renouvelé est également déplafonné de plein droit.

La modification notable des éléments 1° à 4° de l’article 145-33 du Code de commerce,

Il s’agit des caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, et les facteurs locaux de commercialité.

La modification notable doit être réelle, significative et doit être intervenue au cours du bail expiré.

En outre, la jurisprudence a reconnu que pour qu’une modification notable puisse justifier un déplafonnement du loyer, cette dernière doit s’avérer bénéfique pour l’activité du locataire. Autrement dit, cela signifie que pour qu’un déplafonnement soit envisageable, une évolution favorable des éléments liés à votre activité doit être constatée. Dans ce contexte, la charge de la preuve de cette modification incombe à votre bailleur.

A titre d’exemple, l’élargissement de la destination d’un bail, initialement conçu pour l’exploitation d’un bar mais ultérieurement étendu à une activité de restauration-hôtellerie, constitue une modification significative qui profite à l’activité du locataire. Par conséquent, dans de telles circonstances, le loyer devra être déterminé sans application du plafonnement (Cass. 3^e civ 18 janvier 2012).

En cas de contentieux sur le calcul du loyer du bail renouvelé, c’est le juge des loyers commerciaux qui est compétent. Ce dernier doit être saisi dans un délai de 2 ans, le point de départ de cette prescription étant la date d’effet du nouveau bail.

Il importe également de souligner que la fixation du loyer du bail renouvelé peut faire l’objet d’une clause au contrat. Dès lors, le montant du loyer applicable au bail renouvelé devra être déterminé conformément aux termes de ladite clause.

Dans cette configuration, l’intervention du juge des loyers commerciaux dans la fixation du loyer du bail renouvelé se trouve, en principe, exclue, sauf disposition contraire au sein du contrat.

Quid du cas où le contrat prévoit une clause d’indexation du loyer ?

Il est très probable que votre contrat inclue une clause d’indexation, également connue sous le nom de clause d’échelle mobile.

Cette disposition contractuelle vous permet, en tant que locataire, ainsi qu’à votre bailleur, de convenir d’ajuster le montant du loyer en fonction d’un indice spécifique et selon une périodicité déterminée mutuellement.

En théorie, cette clause s’applique automatiquement à la date prévue pour son déclenchement, sans que vous ayez besoin d’en solliciter l’exécution. Par exemple, en pratique, il est souvent prévu une clause avec une périodicité annuelle à la date d’anniversaire du bail. Cette périodicité, ainsi que son application automatique, constituent des conditions de validité de la clause d’indexation.

En ce qui concerne l’indice, les parties sont libres de sélectionner celui de leur choix pour la révision des loyers, sous réserve que ce dernier présente un lien direct avec l’activité exercée en vertu du bail, conformément à l’article L112-2 du Code monétaire et financier. Ainsi, il est possible de convenir de l’application de l’Indice du Coût de la Construction (ICC), de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC), ou encore de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).

Néanmoins, il convient de préciser que dans le cadre du calcul du loyer du bail renouvelé, seul l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) peuvent être pris en compte. Cette règle résulte de l’entrée en vigueur de la loi Pinel du 18 juin 2014, qui, tout en supprimant l’ICC comme indice de référence pour la révision triennale et le calcul du loyer du bail renouvelé, n’interdit pas pour autant son utilisation dans le cadre de la clause d’indexation.

Par conséquent, dans l’hypothèse où la clause d’indexation insérée dans le contrat de bail fait référence à l’ICC, cet indice sera écarté lors de la détermination du loyer du bail renouvelé au profit de l’ILC ou de l’ILAT.

Compte tenu de l’évolution plus soutenue de l’ICC que l’ILC ou l’ILAT, le montant du loyer du bail renouvelé sera mécaniquement inférieur à celui qui avait été indexé selon les termes initiaux du contrat.

Lire également notre article : Hausse de l’ICC : Locataire, il est temps de faire baisser votre loyer !

Cette règle souvent méconnue par le preneur est pourtant une réelle opportunité pour celui-ci de baisser le montant de son loyer au moment du renouvellement.

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Demande de renouvellement bail commercial par le locataire

Anna Fornillo — Mon, 22 Apr 2024 13:36:33 +0000

#demande de renouvellement bail commercial par le locataire

L’une des caractéristiques fondamentales du bail commercial réside dans le droit du locataire d’obtenir le renouvellement de son bail à l’expiration de celui-ci.

Le Code de commerce encadre strictement ce droit qu’il qualifie de « propriété commerciale ».

Visant à protéger les intérêts du locataire, la propriété commerciale permet ainsi au preneur de garantir la poursuite de son activité ou, en cas de refus du bailleur, d’obtenir une indemnité d’éviction correspondant à la valeur de son fonds de commerce (sauf exceptions).

Dès lors, à l’approche du terme du dernier bail conclu (bail initial ou dernier bail renouvelé) et en l’absence de congé délivré par le bailleur 6 mois avant la fin du bail commercial, le locataire peut :

Soit demander le renouvellement de son bail commercial ;
Soit ne rien faire et laisser se poursuivre le bail par tacite prorogation.

Laisser le bail commercial se poursuivre par tacite prorogation peut avoir des conséquences négatives.

Découvrez comment la demande de renouvellement préserve les intérêts de votre entreprise !

Mon bail commercial est arrivé à échéance, que se passe-t-il ?

Contrairement aux idées reçues, l’arrivée à échéance du bail commercial ne veut pas dire que le bail prend fin et qu’il est résilié.

Bien au contraire, le locataire garde le droit de poursuivre son activité dans les lieux sans que le bailleur ne puisse demander son expulsion.

Plus encore, le locataire bénéficie du droit de demander le renouvellement du bail commercial et de contraindre le bailleur à lui consentir un nouveau bail ou à l’indemniser de la valeur marchande de son fonds de commerce et du coût de son déménagement/réinstallation.

Ainsi, lorsqu’un bail commercial arrive à échéance et qu’aucune des parties n’agit le bail commercial devient à durée indéterminée par effet de la tacite prorogation qui intervient automatiquement lorsque ni le bailleur ni le locataire ne manifestent l’intention de mettre un terme au bail commercial ou de le renouveler formellement.

Dans ce cas, le bail commercial se poursuit aux clauses et conditions initialement fixées, pour une durée indéterminée, permettant ainsi au locataire de poursuivre l’exploitation de son activité sans interruption.

Durant cette période, le droit au renouvellement au bail du locataire perdure.

Quel est l’intérêt de demander le renouvellement de mon bail commercial ?

1° Eviter le déplafonnement du loyer

Lorsqu’un bail commercial se poursuit tacitement au-delà de douze (12) ans, le loyer est automatiquement déplafonné permettant ainsi au bailleur de faire fixer, au jour du renouvellement, le nouveau loyer à la valeur locative.

Les conséquences du déplafonnement sont importantes pour le locataire si la valeur locative du bien loué est supérieure au montant du loyer plafonné.

Néanmoins, la variation du loyer renouvelé ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ; sauf si les parties ont dérogé au « plafonnement du déplafonnement » dans le cadre de leur bail.

2° Valoriser son fonds de commerce avant sa cession

La cession du droit au bail, élément essentiel du fonds de commerce, implique la transmission au repreneur d’un bail commercial, aux clauses et conditions fixées entre le bailleur et le locataire, pour la durée restant à courir, outre le droit au renouvellement.

Lors de la cession d’un fonds de commerce et en présence d’un bail arrivant à expiration ou expiré, l’acquéreur du fonds sollicitera du vendeur qu’il obtienne du bailleur un acte de renouvellement ou souhaitera entrer directement en contact avec le bailleur pour s’assurer que le renouvellement ne posera aucune difficulté.

A ce moment, le bailleur pourrait être tenté de proposer le renouvellement à de nouvelles clauses et conditions désavantageuses pour le locataire. Le locataire souhaitant céder pourrait, lui, être tenté d’accepter des conditions qu’il n’aurait pas accepté pour lui-même.

Avant de céder son fonds de commerce, il est vivement conseillé au locataire d’obtenir le renouvellement de son bail commercial et d’en négocier les conditions afin de permettre au repreneur de disposer d’un bail sécurisé pour une durée lui permettant d’exercer son activité avec une visibilité sur le long terme.

Contribuant à la stabilité et à la prévisibilité des conditions d’exploitation du repreneur, le bail renouvelé est souvent perçu comme un atout majeur dans la valorisation du fonds de commerce pouvant avoir un impact positif sur le prix de cession.

De surcroît, la cession d’un fonds de commerce sans bail renouvelé peut donner lieux à des litiges notamment si le bailleur venait à refuser le renouvellement du bail au repreneur après expiration du droit au bail acquis.

3° Négocier de nouvelles clauses et conditions

Solliciter le renouvellement du bail commercial permet d’ouvrir les négociations avec le bailleur en donnant l’opportunité au locataire d’adapter les termes du bail aux conditions du marché et aux exigences spécifiques de son activité qui peuvent avoir évoluées depuis la signature du précédent contrat.

Ces modifications sont néanmoins soumises à l’accord du bailleur.

Nos avocats alertent quotidiennement nos clients sur la nécessité de contrôler les échéances de leurs baux et l’importance de privilégier les négociations avec le bailleur en amont de l’expiration du bail.

En procédant ainsi, ils disposent d’un nouveau contrat en corrélation avec leurs besoins.

Qui peut demander le renouvellement du bail commercial ?

Le renouvellement du bail commercial peut être demandé par le locataire signataire du bail et propriétaire du fonds exploité qu’il soit une personne physique ou morale.

Le fonds concerné doit avoir, sauf motifs légitimes, fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois dernières années précédant la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.

En cas de pluralité de locataires, la demande doit être formée par l’ensemble des locataires. A défaut, la demande sera déclarée irrecevable.

En cas de cession du droit au bail, le cessionnaire aura la possibilité de solliciter le renouvellement du bail ayant repris, au moment de la cession, le bail ainsi que les droits et obligations en découlant.

Quand demander le renouvellement de mon bail commercial ?

A défaut de congé délivré par le bailleur, le locataire doit solliciter le renouvellement de son bail soit dans les 6 mois précédant l’expiration du précédent bail soit à tout moment au cours de sa prolongation. [L 145-10 du Code de commerce].

La demande de renouvellement a pour effet de mettre un terme au bail commercial en cours et de donner naissance à un nouveau bail commercial.

Le nouveau bail prend effet à la date indiquée par la demande de renouvellement, sous réserve du respect des règles du Code de commerce.

Que se passe-t-il si ma demande de renouvellement a été adressée plus de 6 mois avant l’expiration de mon bail commercial ?

Les demandes de renouvellement prématurées, soit formulées plus de 6 mois avant l’échéance du bail, sont sans effet.

En présence d’une demande prématurée, le bailleur pourra se prévaloir de l’irrégularité de la demande contraignant le locataire à formuler une nouvelle demande dans les délais.

Si vous êtes dans l’un de ces cas de figure, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat afin de faire le point sur votre situation et déterminer le moment opportun pour formuler votre future demande.

Que se passe-t-il si j’adresse ma demande de renouvellement moins de 6 mois avant l’expiration de mon bail commercial ?

La demande de renouvellement, conformément aux dispositions de l’article L 145-10 du Code de commerce, doit être formée dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail.

Dès lors, une demande formée moins de 6 mois avant l’échéance du bail commercial est valable.

Elle mettra un terme au bail à son échéance et donnera naissance à un nouveau bail à compter du lendemain.

A qui dois-je adresser ma demande de renouvellement ?

La demande de renouvellement du bail commercial doit être adressée au bailleur.

En cas de pluralité de bailleurs, la demande peut être adressée à l’un des bailleurs uniquement. La notification à l’un d’entre eux valant à l’égard de tous sauf stipulations contraires insérées dans le bail précédent (bail initial ou dernier bail renouvelé).

En présence d’un démembrement de propriété, la demande devra être adressée conjointement à l’usufruitier et au nu-propriétaire. En effet, conformément à l’article 595 du Code civil, l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds. Cette disposition se transpose également dans le cadre du renouvellement du bail.

Nous vous conseillons de faire relire votre contrat avant de débuter vos démarches.

Comment faire ma demande de renouvellement auprès de mon bailleur ?

La demande de renouvellement doit être notifiée, sous peine de nullité, au bailleur par acte extrajudiciaire (acte de commissaire de justice – anciennement dénommé huissier de justice) ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. [Article L 145-10 alinéas 2 et 3 du Code de commerce].

Nous vous conseillons de privilégier le recours à un commissaire de justice.

En effet, bien que la Loi Macron de 2015 autorise les locataires à adresser leur demande de renouvellement par lettre recommandée avec avis de réception, cette méthode, certes plus économe, peut, en cas de litige portant sur la date de réception ou sur l’absence des mentions légales requises, entrainer des discussions litigieuses avec le bailleur contraignant les parties à faire trancher leur différend par le juge.

De la même manière, il a été jugé par la Cour de cassation qu’une demande de renouvellement formée par télécopie au Notaire du bailleur était nulle car viciée ; autorisant le bailleur à obtenir une augmentation du loyer puisque, dans le cas d’espèce, le bail avait plus de 12 ans.

Que se passe-t-il si mon bailleur ne répond pas à ma demande de renouvellement ?

Si le bailleur ne donne pas suite à la demande de renouvellement formée par le preneur, dans les trois mois de la notification de la demande, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

Le silence du bailleur vaut acceptation.

Le bail se renouvellera, en principe pour une durée de 9 ans, aux clauses et conditions précédemment fixées. Seul le loyer du bail pourra faire l’objet d’une discussion entre les parties.

Mon bailleur peut-il solliciter une augmentation du loyer

Que son acceptation du renouvellement soit expresse ou tacite, le bailleur peut, par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception, proposer un nouveau montant de loyer.

S’ouvre alors une période de négociation au cours de laquelle il est recommandé de s’adjoindre les services d’un avocat en droit commercial.

En effet, le bailleur peut tenter de négocier un montant de loyer excédant le plafond de l’évolution de l’indice alors qu’il ne disposerait pas d’un motif lui permettant d’y prétendre.

Le preneur accepterait une augmentation de loyer sans savoir que le statut protecteur des baux commerciaux lui permet de s’y opposer.

De son côté, le preneur pourrait ignorer que le bailleur dispose d’arguments juridiques pour déplafonner son loyer à une valeur qui pourrait être bien au-delà de la proposition de loyer formulée par le bailleur.

Le preneur refuserait une augmentation au risque de voir son loyer substantiellement augmenté en cas de contentieux.

L’avocat aura pour mission de conduire les négociations tout en garantissant que les termes du nouveau bail renouvelé respectent les dispositions du Code de commerce et soient en corrélation avec les capacités financières et l’activité du preneur.

Si le locataire et le bailleur ne parviennent pas à trouver un accord sur le montant du loyer renouvelé, la partie qui y a le plus intérêt sera contrainte de saisir le Juge des Loyers Commerciaux.

Durant cette période de négociation ou de procédure judiciaire, et tant que le nouveau loyer n’est pas fixé, le loyer initialement fixé entre les parties demeure, sauf fixation judiciaire d’un loyer provisoire différent.

Est-ce que je peux demander une diminution de mon loyer au moment de ma demande de renouvellement ?

Oui, le preneur peut demander une diminution du loyer au moment du renouvellement du bail commercial.

Cette demande impose le respect d’un formalisme particulier. Conformément à l’article L 145-33 du Code de commerce, la demande de fixation du loyer à la baisse doit correspondre à la valeur locative.

Mon bailleur peut-il refuser ma demande de renouvellement ?

Le bailleur peut, dans les trois mois suivant la notification de la demande, faire connaître son refus au locataire.

Le refus de renouvellement doit, impérativement et sous peine de nullité, être notifié par acte extrajudiciaire au preneur.

En cas de démembrement de la propriété, la Cour de cassation a confirmé, par un arrêt du 19 décembre 2019, une jurisprudence constante de 1974 et a rappelé que l’usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail commercial, et par suite, de notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement. Les Juges du Quai de l’Horloge considèrent que l’usufruitier bénéficie seul de la qualité de bailleur et se doit donc d’en assumer toutes les obligations.

Le refus de renouvellement ouvre le droit au locataire de demander l’indemnisation de son préjudice : il s’agit de l’ « indemnité d’éviction ». Cette indemnité correspondra soit à la valeur marchande du fonds de commerce soit à une indemnité couvrant les frais de déménagement et de réinstallation.

Mon bailleur a refusé ma demande de renouvellement, que dois-je faire ?

En cas de refus de renouvellement du bail commercial, nous vous conseillons de faire appel à un avocat qui se chargera de mener les négociations afin d’obtenir la meilleure indemnité d’éviction possible.

A défaut d’accord des parties sur le montant de l’indemnité, le tribunal, souvent saisi par le locataire, se chargera de fixer le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que les frais accessoires tels que les frais de déménagement, pas de porte…

En présence d’une indemnité d’éviction trop élevée, le bailleur a le droit d’exercer un droit de repentir et accepter le renouvellement du bail.

Nos avocats évaluent votre situation afin de déterminer la meilleure stratégie à adopter.

Mon bailleur peut-il se rétracter après avoir accepté le renouvellement de mon bail commercial ?

Le bailleur peut, à tout moment, refuser le principe du renouvellement pour motifs graves et légitimes, non connues lors de l’acceptation, et tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite.

En cas de litige, les juges apprécient souverainement la gravité des faits reprochés.

Qu'est-ce que le droit d'option ?

Le renouvellement permet au bailleur et au preneur d’entamer des discussions autour d’un sujet sensible mais non moins important : la fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

Conformément à l’article L 145-57 du Code de commerce et à la Jurisprudence, le renouvellement nécessite, pour devenir définitif, que les parties au bail soient d’accord tant sur le principe du renouvellement que sur le montant du loyer.

Le droit d’option permet au bailleur comme au locataire, après délivrance d’un congé avec offre de renouvellement (par le bailleur) ou après demande de renouvellement (par le locataire), de renoncer au principe du renouvellement tant que le montant du loyer du bail renouvelé n’a pas été définitivement fixé (amiablement ou judiciairement).

En cas de désaccord, l’une ou l’autre des parties doit saisir le Juge des loyers commerciaux, afin de voir reconnaitre le renouvellement du bail et/ou voir fixer le montant du nouveau loyer.

Cette saisine doit intervenir dans un délai de 2 ans. [L145- 60 du Code de commerce]

Combien de temps dure le droit d'option ?

Le locataire (comme le bailleur) peut se rétracter en invoquant son droit d’option, à tout moment, avant l’introduction d’une procédure judiciaire en fixation du loyer ou en cours de procédure.

L’article L 145-57 du Code de commerce précise, cependant, que les parties disposent d’un délai maximal d’un mois, suivant la notification de la décision définitive fixant le nouveau loyer, pour renoncer au principe du renouvellement.

Passé ce délai, le bail sera définitivement renouvelé au montant du nouveau loyer fixé judiciairement.

Nos avocats rappellent que le droit d’option ne peut plus être exercé par l’une ou l’autre des parties dès lors qu’il existe un accord tant sur le principe du renouvellement que sur le montant du loyer renouvelé.

Je souhaite me rétracter de ma demande de renouvellement, comment faire?

Le législateur n’impose aucune condition de forme. Il est conseillé de faire connaître ses intentions au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

L’exercice du droit d’option n’a pas à être motivé.

Que se passe-t-il si je me rétracte de ma demande de renouvellement ?

En cas de rétractation et si le bail est arrivé à expiration, le locataire est considéré comme occupant sans droit ni titre ouvrant le droit pour le bailleur au règlement d’une indemnité d’occupation tant que les locaux ne sont pas complètement libérés, outre le droit de demander l’expulsion du locataire.

Le locataire rétractant devra quitter les lieux loués soit immédiatement à l’échéance du bail, soit à la date fixée d’un commun accord avec le bailleur.

En outre, puisque le bailleur n’est pas à l’origine du refus de renouvellement, le locataire usant de son droit d’option ne pourra pas bénéficier d’une indemnité d’éviction.

Nous vous conseillons, avant de vous rétracter, de consulter un avocat en droit commercial afin de connaître l’étendu de vos droits et de vos obligations ainsi que les conséquences potentielles de votre rétractation.

Quel est le point de départ du bail renouvelé?

Le nouveau bail commencera à produire ses effets :

Si la demande de renouvellement ou le congé avec offre de renouvellement sont notifiés avant la fin du bail et dans les délais fixés par le statut des baux commerciaux : A compter de l’expiration du bail précédent ;
Si la demande de renouvellement est notifiée en cours de tacite prorogation: Le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement ;
Si le bailleur a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement en cours de tacite prorogation : le premier jour du trimestre civil suivant l’expiration d’un délai de six mois courant à compter du congé ;
Si le bailleur a notifié son refus de renouvellement puis s’est retracté et a donné son accord pour renouveler le bail: A compter du jour où l’acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception ou à la date d’effet du nouveau bail.

Mon Bailleur peut-il insérer une clause dans mon bail commercial m’interdisant le renouveler ?

Le droit au renouvellement du bail commercial est un principe fondamental protégé par le Code de commerce.

On dit que ce droit qu’il est « d’ordre public ».

Toute clause visant à priver le locataire de son droit au renouvellement est réputée non écrite.

Si une clause vous prive du droit au renouvellement de votre bail commercial, nous vous invitons à prendre attache d’un avocat en droit commercial.

Mon bailleur accepte de renouveler mon bail commercial, suis-je obligé de rédiger un nouveau contrat ?

Bien que la rédaction d’un nouveau contrat ne soit pas obligatoire lors du renouvellement du bail commercial, il est vivement conseillé, notamment en cas de modification substantielle des termes du bail (loyer, charges, destination des locaux, travaux d’aménagement…), de rédiger un nouveau contrat afin de vous préserver la preuve de votre accord, notamment en cas de litige.

En disposant d’un contrat écrit, vous serez en mesure de justifier que les conditions du bail renouvelé étaient clairement établies et acceptées par le bailleur.

En faisant rédiger votre bail commercial par un avocat, vous vous assurez de disposer d’un contrat :

Respectant les dispositions légales en vigueur ;
Contenant des clauses rédigées en votre faveur :
Adapté avec les besoins de votre activité et la réalité du marché ;
Ne contenant aucun clause interdites ou déséquilibrées.

Enfin, nos avocats vous informent et vous conseillent sur les conséquences des différentes clauses insérées au bail ou proposées par le bailleur.

By Céline André

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Offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes

Anna Fornillo — Mon, 22 Apr 2024 13:08:46 +0000

L’offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré vaut congé avec refus de renouvellement.

Dans un arrêt du 11 janvier 2024, la Cour de cassation a retenu qu’un congé avec offre de renouvellement prévoyant des clauses et conditions différentes de celles du bail expiré doit être considéré comme valant refus de renouvellement obligeant le bailleur à payer au locataire une indemnité d’éviction.

Ce qu'il s'est passé ?

Le 29 avril 2016, le bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement au locataire prévoyant la modification de la contenance des lieux loués et des obligations d’entretien à la charge du locataire.

Le locataire a restitué les lieux loués et a assigné le bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction.

La Cour d’appel de Bordeaux a jugé « qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction ».

Elle a toutefois rejeté les demandes indemnitaires du locataire en retenant que « le congé était nul et que le maintien dans les lieux des preneurs sans opposition du bailleur à l’expiration du bail initial avant leur départ volontaire leur interdisait de demander le versement d’une indemnité d’éviction ».

Le locataire a formé un pourvoi devant la Cour de Cassation.

La position de la Cour de cassation

La Haute Juridiction a cassé et annulé l’arrêt de la Cour d’appel de Bordeaux en rappelant qu’un congé est un acte unilatéral mettant fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, en l’espèce, le bailleur.

Dans cette affaire, le bailleur avait, aux termes de son congé, accepté le principe du renouvellement mais en y ajoutant des clauses et conditions différentes de celles du bail expiré. Ces ajouts, contraires à la loi, ont été considérés comme étant en parfaite contradiction avec le principe du renouvellement.

Les Juges ont alors valablement retenu qu’un congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le montant du loyer, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement donnant le droit au versement d’une indemnité d’éviction.

Ce qu'il aurait pu se passer

Les juges auraient pu admettre la validité du congé, en son principe, en tenant pour nulles et nul d’effet les modifications demandées par le bailleur de sorte que le congé serait demeuré un congé avec offre de renouvellement sans tenir compte des modifications.

Les conséquences de la requalification

Dans cette affaire, les Juges du Quai de l’Horloge ont lourdement sanctionné le bailleur en requalifiant le congé en un refus de renouvellement du bail expiré

En marquant son intention de ne pas renouveler le bail aux clauses et conditions initiales, le bailleur a, selon les Juges de la Cour de cassation, manifesté sa volonté de ne pas renouveler le bail puisque les modifications proposées étaient telles qu’elles étaient incompatibles avec le principe du renouvellement.

La requalification du congé en refus de renouvellement entraine une lourde sanction pesant sur le bailleur : le versement au locataire d’une indemnité d’éviction.

Compte tenu du déménagement du locataire, le bailleur est contraint de payer cette indemnité sans avoir la possibilité de se repentir.

Ce que le bailleur aurait dû faire

La délivrance d’un congé avec offre de renouvellement n’est pas un acte anodin. En principe, et sauf accord entre les parties, le renouvellement du bail commercial doit se faire aux clauses et conditions prévues aux termes du bail expiré sauf en ce qui concerne le montant du loyer.

En cas de désaccord concernant la fixation d’un nouveau loyer, l’une ou l’autre des parties peut solliciter du Juge des loyers commerciaux la fixation du loyer renouvelé.

Le bailleur aurait dû, en l’espèce, ouvrir les négociations avec le preneur avant la délivrance de son congé avec offre de renouvellement. Ils auraient ainsi pu déterminer les nouvelles clauses et conditions à insérer au bail renouvelé d’un commun accord avec le locataire.

Notre conseil

Il convient de faire preuve de vigilance au moment de la rédaction d’un congé avec offre de renouvellement afin d’éviter la requalification du congé en refus de renouvellement.

N’hésitez pas à contactez nos avocats en droit commercial afin connaître vos droits et d’être accompagné jusqu’au parfait renouvellement du bail notamment si vous souhaitez ajouter de nouvelles conditions au bail.

Nos avocats vous conseilleront sur le comportement à adopter avec votre locataire et conduiront les négociations jusqu’à la réaction du renouvellement du bail commercial.

By Céline ANDRÉ

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Prescription créance commerciale

Anna Fornillo — Tue, 16 Jan 2024 14:35:00 +0000

#Prescription créance commerciale

Le recouvrement des créances commerciales est encadré par la prescription définie comme la durée au-delà de laquelle le créancier ne peut plus intenter une action en justice contre le débiteur pour réclamer le paiement de sa dette.

Qu'est-ce qu'une créance commerciale ?

Les créances commerciales résultent d’un contrat entre deux professionnels, ou entre un professionnel et une personne morale de droit public (Exemples : facture de marchandises, de prestations de services, de primes d’assurance…).

Elles représentent une somme d’argent due à une entreprise par un client ou un partenaire commercial à la suite de la fourniture de biens ou de services.

Quels sont les délais de règlement d’une créance commerciale ?

En matière de créance commerciale, la date d’échéance de la facture (qui doit être mentionnée dans vos conditions générales de vente) est fixée par les articles L 441-10 et suivants du Code de commerce.

Ainsi, sauf accord entre les parties, le règlement d’une facture doit intervenir dans un délai de trente (30) jours à compter de la date de réception des marchandises ou d’exécution de la prestation.

Les parties peuvent conventionnellement déroger à ce délai et fixer un délai maximal de quarante-cinq (45) jours fin de mois, à compter de la date d’émission de la facture. Ce délai de règlement ne peut cependant excéder soixante (60) jours après la date d’émission de la facture.

A noter que certains secteurs d’activité bénéficient de délais spécifiques (Article L 441-11 du Code de commerce).

Découvrez également 8 méthodes à mettre en place avant et après la conclusion du contrat pour être sûr d’encaisser vos factures.

Prescription créance commerciale : les délais à connaître

Le délai de prescription des créances commerciales est de cinq (5) ans à compter du jour où le titulaire d’un droit à connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. (Articles L110-4 du Code de commerce et 2224 du Code civil).

Dans la grande majorité des cas, le délai de prescription d’une créance commerciale commence le lendemain de la date d’échéance mentionnée sur la facture.

La loi peut prévoir des exceptions et fixer des délais plus courts ou plus longs.

A titre d’exemple, le délai de prescription des factures de téléphone ou d’internet est seulement d’un an. Le délai de prescription des factures concernant des charges de copropriété est de dix ans.

Le saviez-vous ?

Le délai de prescription peut être conventionnellement étendu ou réduit par les parties.

L’article 2254 du Code civil dispose néanmoins que le délai de prescription ne peut être réduit à moins d’un an ni étendu à plus de dix ans.

Comment mettre en place une stratégie de recouvrement efficace ?

Le respect des délais de prescription est primordial pour le créancier, lequel doit agir avant que sa créance ne soit prescrite. S’il laisse passer le délai, il perd son droit d’agir en justice et ne peut plus contraindre le débiteur à payer. Il ne peut alors compter que sur la bonne volonté de ce dernier, qui n’est pas obligé de reconnaître sa dette.

Pour éviter cette situation, le créancier doit mettre en place une stratégie de recouvrement efficace, laquelle se décompose en plusieurs étapes :

La prévention des impayés consistant à vérifier la solvabilité du client avant de conclure le contrat, à fixer des conditions de paiement claires et adaptées, et à émettre des factures conformes et sans erreur.
La relance des impayés, consistant à contacter le client dès le premier retard de paiement, par téléphone, par courrier, ou par mail, pour lui rappeler son obligation et lui proposer des solutions, le cas échéant.
La mise en demeure, procédure amiable consistant à envoyer au client une lettre recommandée avec accusé de réception aux termes de laquelle le créancier fixe au débiteur un « ultimatum » pour régler sa dette, sous peine de poursuites judiciaires.
La procédure judiciaire correspondant à la saisine du tribunal compétent pour obtenir une décision de justice contraignant le débiteur à payer sa facture. Il existe plusieurs procédures possibles, selon le montant et la nature de la créance, comme l’injonction de payer, le référé-provision, la saisie conservatoire, l’assignation en paiement, ou la procédure simplifiée de recouvrement des petites créances.

Ces étapes du recouvrement des créances doivent être cadencées et automatisée au sein de l’entreprise afin de s’assurer d’un délai d’encaissement le plus court possible.

Lire également notre article : Recouvrement de créances : Le Guide complet !

* * *

Le recouvrement de créances est un sujet de préoccupation commun à toutes les entreprises lesquelles ont intérêt à maintenir leur santé financière et leur compétitivité.

Toutefois, le recouvrement de créances est soumis à des délais de prescription qui limitent le temps dont vous disposez pour agir en justice et obtenir le paiement de votre créance.

Pour éviter que votre créance ne soit prescrite, la mise en place une stratégie de recouvrement efficace vous permet d’agir dans le délai de prescription et assure un délai d’encaissement raisonnable.

By Céline ANDRÉ

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