L’offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré vaut congé avec refus de renouvellement.
Dans un arrêt du 11 janvier 2024, la Cour de cassation a retenu qu’un congé avec offre de renouvellement prévoyant des clauses et conditions différentes de celles du bail expiré doit être considéré comme valant refus de renouvellement obligeant le bailleur à payer au locataire une indemnité d’éviction.
Ce qu'il s'est passé ?
Le 29 avril 2016, le bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement au locataire prévoyant la modification de la contenance des lieux loués et des obligations d’entretien à la charge du locataire.
Le locataire a restitué les lieux loués et a assigné le bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction.
La Cour d’appel de Bordeaux a jugé « qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction ».
Elle a toutefois rejeté les demandes indemnitaires du locataire en retenant que « le congé était nul et que le maintien dans les lieux des preneurs sans opposition du bailleur à l’expiration du bail initial avant leur départ volontaire leur interdisait de demander le versement d’une indemnité d’éviction ».
Le locataire a formé un pourvoi devant la Cour de Cassation.
La position de la Cour de cassation
La Haute Juridiction a cassé et annulé l’arrêt de la Cour d’appel de Bordeaux en rappelant qu’un congé est un acte unilatéral mettant fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré, en l’espèce, le bailleur.
Dans cette affaire, le bailleur avait, aux termes de son congé, accepté le principe du renouvellement mais en y ajoutant des clauses et conditions différentes de celles du bail expiré. Ces ajouts, contraires à la loi, ont été considérés comme étant en parfaite contradiction avec le principe du renouvellement.
Les Juges ont alors valablement retenu qu’un congé avec offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le montant du loyer, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement donnant le droit au versement d’une indemnité d’éviction.
Ce qu'il aurait pu se passer
Les juges auraient pu admettre la validité du congé, en son principe, en tenant pour nulles et nul d’effet les modifications demandées par le bailleur de sorte que le congé serait demeuré un congé avec offre de renouvellement sans tenir compte des modifications.
Les conséquences de la requalification
Dans cette affaire, les Juges du Quai de l’Horloge ont lourdement sanctionné le bailleur en requalifiant le congé en un refus de renouvellement du bail expiré
En marquant son intention de ne pas renouveler le bail aux clauses et conditions initiales, le bailleur a, selon les Juges de la Cour de cassation, manifesté sa volonté de ne pas renouveler le bail puisque les modifications proposées étaient telles qu’elles étaient incompatibles avec le principe du renouvellement.
La requalification du congé en refus de renouvellement entraine une lourde sanction pesant sur le bailleur : le versement au locataire d’une indemnité d’éviction.
Compte tenu du déménagement du locataire, le bailleur est contraint de payer cette indemnité sans avoir la possibilité de se repentir.
Ce que le bailleur aurait dû faire
La délivrance d’un congé avec offre de renouvellement n’est pas un acte anodin. En principe, et sauf accord entre les parties, le renouvellement du bail commercial doit se faire aux clauses et conditions prévues aux termes du bail expiré sauf en ce qui concerne le montant du loyer.
En cas de désaccord concernant la fixation d’un nouveau loyer, l’une ou l’autre des parties peut solliciter du Juge des loyers commerciaux la fixation du loyer renouvelé.
Le bailleur aurait dû, en l’espèce, ouvrir les négociations avec le preneur avant la délivrance de son congé avec offre de renouvellement. Ils auraient ainsi pu déterminer les nouvelles clauses et conditions à insérer au bail renouvelé d’un commun accord avec le locataire.
Notre conseil
Il convient de faire preuve de vigilance au moment de la rédaction d’un congé avec offre de renouvellement afin d’éviter la requalification du congé en refus de renouvellement.
N’hésitez pas à contactez nos avocats en droit commercial afin connaître vos droits et d’être accompagné jusqu’au parfait renouvellement du bail notamment si vous souhaitez ajouter de nouvelles conditions au bail.
Nos avocats vous conseilleront sur le comportement à adopter avec votre locataire et conduiront les négociations jusqu’à la réaction du renouvellement du bail commercial.
Maître Céline André et son équipe restent à votre disposition pour toute information complémentaire.
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