En matière de bail commercial, l’illicéité de la clause d’indexation fait souvent débat.
L’article L.145-38 du Code de commerce prévoit que la demande en révision du loyer d’un bail commercial ne peut être formulée qu’au moins trois ans après la date d’entrée en jouissance du locataire, ou après le point de départ du bail renouvelé. Cette règle vise à garantir une certaine stabilité du montant du loyer pendant cette période.
Cependant, de manière générale, les bailleurs choisissent de prévoir une clause d’échelle mobile dans leurs contrats de bail, en application de l’article L.145-39 du Code de commerce. Cette clause permet de réviser le loyer de manière automatique et annuelle en fonction de l’évolution d’un indice choisi. L’article L.145-39 du Code de commerce vient tout de même ajouter que la période de variation ne peut entraîner une augmentation supérieure à 10% du loyer payé sur la durée écoulée entre deux indexations
Quel est l'objectif de la clause d'indexation ?
La clause d’indexation fait suivre l’évolution du loyer à la variation du coût de la vie en indexant le loyer commercial sur l’un des trois indices existants et en lien avec l’activité commerciale ou de service :
- L’indice du coût de la construction,
- L’indice des loyers commerciaux,
- L’indice des activités tertiaires.
Il est important de souligner que l’article L.112-2 du Code Monétaire et Financier (CMF) interdit toute indexation qui serait fondée sur des critères non pertinents, comme : le salaire minimum de croissance, le niveau général des prix ou des salaires, ou encore les prix de biens, produits ou services sans lien direct avec l’activité concernée ou avec l’objet du contrat.
Quand l’illicéité de la clause d’indexation est-elle retenue et quelle est la sanction prévue ?
Dans une décision du 12 janvier 2022, la Cour de cassation a rappelé qu’une clause d’indexation qui ne prévoit qu’une variation à la hausse, sans possibilité de baisse, contrevient aux dispositions de l’article L.145-39 du Code de commerce.
En effet, une clause d’indexation doit permettre au loyer de varier à la fois à la hausse et à la baisse, en fonction des fluctuations de l’indice de référence. Une clause excluant toute réciprocité de variation fausse le mécanisme même de l’indexation, car elle empêche le loyer de s’ajuster en fonction des baisses éventuelles de l’indice. Cette distorsion, bien qu’elle ne crée pas nécessairement une rupture avec l’article L.112-1 du CMF, perturbe le fonctionnement normal de l’indexation.
De plus, en neutralisant les années de baisse de l’indice, cette clause modifie le mécanisme applicable au principe prévu par l’article L.145-39 du code de commerce prévoyant la possibilité de solliciter une révision du loyer lorsque celui-ci varie de plus de 25% au cours du bail.
Une telle clause d’indexation rédigée uniquement à la hausse est réputée non écrite. Cette sanction s’applique uniquement pour l’avenir.
Quelle est l’étendue du réputé non écrit ?
Dans cette même décision, la Cour de cassation a précisé que seule la stipulation illicite doit être réputée non écrite, à moins que la clause d’indexation soit indivisible dans son ensemble. Cela signifie qu’en l’absence d’indivisibilité, seule la partie illégale de la clause sera écartée, et les autres stipulations du contrat continueront à s’appliquer normalement.
Elle vient ainsi censurer une décision de la Cour d’appel de Versailles qui avait déclaré non écrite la clause d’indexation dans son entier aux motifs impropres que l’intention du bailleur était d’en faire une condition essentielle et déterminante de son consentement.
Le fait qu’une des parties confère un caractère déterminant et essentiel à cette clause, ne permet pas de caractériser l’indivisibilité de celle-ci.
Conclusion
Cette décision met en lumière l’importance d’une rédaction minutieuse des clauses d’indexation dans un bail commercial. Une clause mal rédigée, qui ne respecte pas les principes légaux d’équilibre entre les parties, peut entraîner l’invalidation de certaines stipulations et nuire à la stabilité de la relation contractuelle.
C’est pourquoi il est essentiel de faire rédiger votre bail commercial par un avocat spécialisé. Cela vous permettra de vous assurer non seulement de la conformité des clauses aux dispositions légales en vigueur, mais aussi de défendre au mieux vos intérêts. La rédaction d’une clause d’indexation conforme à la loi et équilibrée garantit une gestion sereine et sécurisée de l’évolution du loyer.
Le Cabinet Vauban Avocats, avec son équipe d’avocats spécialisés en droit commercial et en droit des sociétés, est à votre disposition pour vous accompagner dans toutes les étapes de votre rédaction du bail commercial.
Par Océane Truttet
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