#demande de renouvellement bail commercial par le locataire
L’une des caractéristiques fondamentales du bail commercial réside dans le droit du locataire d’obtenir le renouvellement de son bail à l’expiration de celui-ci.
Le Code de commerce encadre strictement ce droit qu’il qualifie de « propriété commerciale ».
Visant à protéger les intérêts du locataire, la propriété commerciale permet ainsi au preneur de garantir la poursuite de son activité ou, en cas de refus du bailleur, d’obtenir une indemnité d’éviction correspondant à la valeur de son fonds de commerce (sauf exceptions).
Dès lors, à l’approche du terme du dernier bail conclu (bail initial ou dernier bail renouvelé) et en l’absence de congé délivré par le bailleur 6 mois avant la fin du bail commercial, le locataire peut :
- Soit demander le renouvellement de son bail commercial ;
- Soit ne rien faire et laisser se poursuivre le bail par tacite prorogation.
Laisser le bail commercial se poursuivre par tacite prorogation peut avoir des conséquences négatives.
Découvrez comment la demande de renouvellement préserve les intérêts de votre entreprise !
Mon bail commercial est arrivé à échéance, que se passe-t-il ?
Contrairement aux idées reçues, l’arrivée à échéance du bail commercial ne veut pas dire que le bail prend fin et qu’il est résilié.
Bien au contraire, le locataire garde le droit de poursuivre son activité dans les lieux sans que le bailleur ne puisse demander son expulsion.
Plus encore, le locataire bénéficie du droit de demander le renouvellement du bail commercial et de contraindre le bailleur à lui consentir un nouveau bail ou à l’indemniser de la valeur marchande de son fonds de commerce et du coût de son déménagement/réinstallation.
Ainsi, lorsqu’un bail commercial arrive à échéance et qu’aucune des parties n’agit le bail commercial devient à durée indéterminée par effet de la tacite prorogation qui intervient automatiquement lorsque ni le bailleur ni le locataire ne manifestent l’intention de mettre un terme au bail commercial ou de le renouveler formellement.
Dans ce cas, le bail commercial se poursuit aux clauses et conditions initialement fixées, pour une durée indéterminée, permettant ainsi au locataire de poursuivre l’exploitation de son activité sans interruption.
Durant cette période, le droit au renouvellement au bail du locataire perdure.
Quel est l’intérêt de demander le renouvellement de mon bail commercial ?
1° Eviter le déplafonnement du loyer
Lorsqu’un bail commercial se poursuit tacitement au-delà de douze (12) ans, le loyer est automatiquement déplafonné permettant ainsi au bailleur de faire fixer, au jour du renouvellement, le nouveau loyer à la valeur locative.
Les conséquences du déplafonnement sont importantes pour le locataire si la valeur locative du bien loué est supérieure au montant du loyer plafonné.
Néanmoins, la variation du loyer renouvelé ne peut conduire à une augmentation supérieure, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ; sauf si les parties ont dérogé au « plafonnement du déplafonnement » dans le cadre de leur bail.
2° Valoriser son fonds de commerce avant sa cession
La cession du droit au bail, élément essentiel du fonds de commerce, implique la transmission au repreneur d’un bail commercial, aux clauses et conditions fixées entre le bailleur et le locataire, pour la durée restant à courir, outre le droit au renouvellement.
Lors de la cession d’un fonds de commerce et en présence d’un bail arrivant à expiration ou expiré, l’acquéreur du fonds sollicitera du vendeur qu’il obtienne du bailleur un acte de renouvellement ou souhaitera entrer directement en contact avec le bailleur pour s’assurer que le renouvellement ne posera aucune difficulté.
A ce moment, le bailleur pourrait être tenté de proposer le renouvellement à de nouvelles clauses et conditions désavantageuses pour le locataire. Le locataire souhaitant céder pourrait, lui, être tenté d’accepter des conditions qu’il n’aurait pas accepté pour lui-même.
Avant de céder son fonds de commerce, il est vivement conseillé au locataire d’obtenir le renouvellement de son bail commercial et d’en négocier les conditions afin de permettre au repreneur de disposer d’un bail sécurisé pour une durée lui permettant d’exercer son activité avec une visibilité sur le long terme.
Contribuant à la stabilité et à la prévisibilité des conditions d’exploitation du repreneur, le bail renouvelé est souvent perçu comme un atout majeur dans la valorisation du fonds de commerce pouvant avoir un impact positif sur le prix de cession.
De surcroît, la cession d’un fonds de commerce sans bail renouvelé peut donner lieux à des litiges notamment si le bailleur venait à refuser le renouvellement du bail au repreneur après expiration du droit au bail acquis.
3° Négocier de nouvelles clauses et conditions
Solliciter le renouvellement du bail commercial permet d’ouvrir les négociations avec le bailleur en donnant l’opportunité au locataire d’adapter les termes du bail aux conditions du marché et aux exigences spécifiques de son activité qui peuvent avoir évoluées depuis la signature du précédent contrat.
Ces modifications sont néanmoins soumises à l’accord du bailleur.
Nos avocats alertent quotidiennement nos clients sur la nécessité de contrôler les échéances de leurs baux et l’importance de privilégier les négociations avec le bailleur en amont de l’expiration du bail.
En procédant ainsi, ils disposent d’un nouveau contrat en corrélation avec leurs besoins.
Qui peut demander le renouvellement du bail commercial ?
Le renouvellement du bail commercial peut être demandé par le locataire signataire du bail et propriétaire du fonds exploité qu’il soit une personne physique ou morale.
Le fonds concerné doit avoir, sauf motifs légitimes, fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois dernières années précédant la date d’expiration du bail ou de sa prolongation.
En cas de pluralité de locataires, la demande doit être formée par l’ensemble des locataires. A défaut, la demande sera déclarée irrecevable.
En cas de cession du droit au bail, le cessionnaire aura la possibilité de solliciter le renouvellement du bail ayant repris, au moment de la cession, le bail ainsi que les droits et obligations en découlant.
Quand demander le renouvellement de mon bail commercial ?
A défaut de congé délivré par le bailleur, le locataire doit solliciter le renouvellement de son bail soit dans les 6 mois précédant l’expiration du précédent bail soit à tout moment au cours de sa prolongation. [L 145-10 du Code de commerce].
La demande de renouvellement a pour effet de mettre un terme au bail commercial en cours et de donner naissance à un nouveau bail commercial.
Le nouveau bail prend effet à la date indiquée par la demande de renouvellement, sous réserve du respect des règles du Code de commerce.
Que se passe-t-il si ma demande de renouvellement a été adressée plus de 6 mois avant l’expiration de mon bail commercial ?
Les demandes de renouvellement prématurées, soit formulées plus de 6 mois avant l’échéance du bail, sont sans effet.
En présence d’une demande prématurée, le bailleur pourra se prévaloir de l’irrégularité de la demande contraignant le locataire à formuler une nouvelle demande dans les délais.
Si vous êtes dans l’un de ces cas de figure, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un avocat afin de faire le point sur votre situation et déterminer le moment opportun pour formuler votre future demande.
Que se passe-t-il si j’adresse ma demande de renouvellement moins de 6 mois avant l’expiration de mon bail commercial ?
La demande de renouvellement, conformément aux dispositions de l’article L 145-10 du Code de commerce, doit être formée dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail.
Dès lors, une demande formée moins de 6 mois avant l’échéance du bail commercial est valable.
Elle mettra un terme au bail à son échéance et donnera naissance à un nouveau bail à compter du lendemain.
A qui dois-je adresser ma demande de renouvellement ?
La demande de renouvellement du bail commercial doit être adressée au bailleur.
En cas de pluralité de bailleurs, la demande peut être adressée à l’un des bailleurs uniquement. La notification à l’un d’entre eux valant à l’égard de tous sauf stipulations contraires insérées dans le bail précédent (bail initial ou dernier bail renouvelé).
En présence d’un démembrement de propriété, la demande devra être adressée conjointement à l’usufruitier et au nu-propriétaire. En effet, conformément à l’article 595 du Code civil, l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds. Cette disposition se transpose également dans le cadre du renouvellement du bail.
Nous vous conseillons de faire relire votre contrat avant de débuter vos démarches.
Comment faire ma demande de renouvellement auprès de mon bailleur ?
La demande de renouvellement doit être notifiée, sous peine de nullité, au bailleur par acte extrajudiciaire (acte de commissaire de justice – anciennement dénommé huissier de justice) ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. [Article L 145-10 alinéas 2 et 3 du Code de commerce].
Nous vous conseillons de privilégier le recours à un commissaire de justice.
En effet, bien que la Loi Macron de 2015 autorise les locataires à adresser leur demande de renouvellement par lettre recommandée avec avis de réception, cette méthode, certes plus économe, peut, en cas de litige portant sur la date de réception ou sur l’absence des mentions légales requises, entrainer des discussions litigieuses avec le bailleur contraignant les parties à faire trancher leur différend par le juge.
De la même manière, il a été jugé par la Cour de cassation qu’une demande de renouvellement formée par télécopie au Notaire du bailleur était nulle car viciée ; autorisant le bailleur à obtenir une augmentation du loyer puisque, dans le cas d’espèce, le bail avait plus de 12 ans.
Que se passe-t-il si mon bailleur ne répond pas à ma demande de renouvellement ?
Si le bailleur ne donne pas suite à la demande de renouvellement formée par le preneur, dans les trois mois de la notification de la demande, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.
Le silence du bailleur vaut acceptation.
Le bail se renouvellera, en principe pour une durée de 9 ans, aux clauses et conditions précédemment fixées. Seul le loyer du bail pourra faire l’objet d’une discussion entre les parties.
Mon bailleur peut-il solliciter une augmentation du loyer
Que son acceptation du renouvellement soit expresse ou tacite, le bailleur peut, par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception, proposer un nouveau montant de loyer.
S’ouvre alors une période de négociation au cours de laquelle il est recommandé de s’adjoindre les services d’un avocat en droit commercial.
En effet, le bailleur peut tenter de négocier un montant de loyer excédant le plafond de l’évolution de l’indice alors qu’il ne disposerait pas d’un motif lui permettant d’y prétendre.
Le preneur accepterait une augmentation de loyer sans savoir que le statut protecteur des baux commerciaux lui permet de s’y opposer.
De son côté, le preneur pourrait ignorer que le bailleur dispose d’arguments juridiques pour déplafonner son loyer à une valeur qui pourrait être bien au-delà de la proposition de loyer formulée par le bailleur.
Le preneur refuserait une augmentation au risque de voir son loyer substantiellement augmenté en cas de contentieux.
L’avocat aura pour mission de conduire les négociations tout en garantissant que les termes du nouveau bail renouvelé respectent les dispositions du Code de commerce et soient en corrélation avec les capacités financières et l’activité du preneur.
Si le locataire et le bailleur ne parviennent pas à trouver un accord sur le montant du loyer renouvelé, la partie qui y a le plus intérêt sera contrainte de saisir le Juge des Loyers Commerciaux.
Durant cette période de négociation ou de procédure judiciaire, et tant que le nouveau loyer n’est pas fixé, le loyer initialement fixé entre les parties demeure, sauf fixation judiciaire d’un loyer provisoire différent.
Est-ce que je peux demander une diminution de mon loyer au moment de ma demande de renouvellement ?
Oui, le preneur peut demander une diminution du loyer au moment du renouvellement du bail commercial.
Cette demande impose le respect d’un formalisme particulier. Conformément à l’article L 145-33 du Code de commerce, la demande de fixation du loyer à la baisse doit correspondre à la valeur locative.
Mon bailleur peut-il refuser ma demande de renouvellement ?
Le bailleur peut, dans les trois mois suivant la notification de la demande, faire connaître son refus au locataire.
Le refus de renouvellement doit, impérativement et sous peine de nullité, être notifié par acte extrajudiciaire au preneur.
En cas de démembrement de la propriété, la Cour de cassation a confirmé, par un arrêt du 19 décembre 2019, une jurisprudence constante de 1974 et a rappelé que l’usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail commercial, et par suite, de notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement. Les Juges du Quai de l’Horloge considèrent que l’usufruitier bénéficie seul de la qualité de bailleur et se doit donc d’en assumer toutes les obligations.
Le refus de renouvellement ouvre le droit au locataire de demander l’indemnisation de son préjudice : il s’agit de l’ « indemnité d’éviction ». Cette indemnité correspondra soit à la valeur marchande du fonds de commerce soit à une indemnité couvrant les frais de déménagement et de réinstallation.
Mon bailleur a refusé ma demande de renouvellement, que dois-je faire ?
En cas de refus de renouvellement du bail commercial, nous vous conseillons de faire appel à un avocat qui se chargera de mener les négociations afin d’obtenir la meilleure indemnité d’éviction possible.
A défaut d’accord des parties sur le montant de l’indemnité, le tribunal, souvent saisi par le locataire, se chargera de fixer le montant de l’indemnité d’éviction ainsi que les frais accessoires tels que les frais de déménagement, pas de porte…
En présence d’une indemnité d’éviction trop élevée, le bailleur a le droit d’exercer un droit de repentir et accepter le renouvellement du bail.
Nos avocats évaluent votre situation afin de déterminer la meilleure stratégie à adopter.
Mon bailleur peut-il se rétracter après avoir accepté le renouvellement de mon bail commercial ?
Le bailleur peut, à tout moment, refuser le principe du renouvellement pour motifs graves et légitimes, non connues lors de l’acceptation, et tant que l’action en fixation du loyer n’est pas prescrite.
En cas de litige, les juges apprécient souverainement la gravité des faits reprochés.
Qu'est-ce que le droit d'option ?
Le renouvellement permet au bailleur et au preneur d’entamer des discussions autour d’un sujet sensible mais non moins important : la fixation du montant du loyer du bail renouvelé.
Conformément à l’article L 145-57 du Code de commerce et à la Jurisprudence, le renouvellement nécessite, pour devenir définitif, que les parties au bail soient d’accord tant sur le principe du renouvellement que sur le montant du loyer.
Le droit d’option permet au bailleur comme au locataire, après délivrance d’un congé avec offre de renouvellement (par le bailleur) ou après demande de renouvellement (par le locataire), de renoncer au principe du renouvellement tant que le montant du loyer du bail renouvelé n’a pas été définitivement fixé (amiablement ou judiciairement).
En cas de désaccord, l’une ou l’autre des parties doit saisir le Juge des loyers commerciaux, afin de voir reconnaitre le renouvellement du bail et/ou voir fixer le montant du nouveau loyer.
Cette saisine doit intervenir dans un délai de 2 ans. [L145- 60 du Code de commerce]
Combien de temps dure le droit d'option ?
Le locataire (comme le bailleur) peut se rétracter en invoquant son droit d’option, à tout moment, avant l’introduction d’une procédure judiciaire en fixation du loyer ou en cours de procédure.
L’article L 145-57 du Code de commerce précise, cependant, que les parties disposent d’un délai maximal d’un mois, suivant la notification de la décision définitive fixant le nouveau loyer, pour renoncer au principe du renouvellement.
Passé ce délai, le bail sera définitivement renouvelé au montant du nouveau loyer fixé judiciairement.
Nos avocats rappellent que le droit d’option ne peut plus être exercé par l’une ou l’autre des parties dès lors qu’il existe un accord tant sur le principe du renouvellement que sur le montant du loyer renouvelé.
Je souhaite me rétracter de ma demande de renouvellement, comment faire?
Le législateur n’impose aucune condition de forme. Il est conseillé de faire connaître ses intentions au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
L’exercice du droit d’option n’a pas à être motivé.
Que se passe-t-il si je me rétracte de ma demande de renouvellement ?
En cas de rétractation et si le bail est arrivé à expiration, le locataire est considéré comme occupant sans droit ni titre ouvrant le droit pour le bailleur au règlement d’une indemnité d’occupation tant que les locaux ne sont pas complètement libérés, outre le droit de demander l’expulsion du locataire.
Le locataire rétractant devra quitter les lieux loués soit immédiatement à l’échéance du bail, soit à la date fixée d’un commun accord avec le bailleur.
En outre, puisque le bailleur n’est pas à l’origine du refus de renouvellement, le locataire usant de son droit d’option ne pourra pas bénéficier d’une indemnité d’éviction.
Nous vous conseillons, avant de vous rétracter, de consulter un avocat en droit commercial afin de connaître l’étendu de vos droits et de vos obligations ainsi que les conséquences potentielles de votre rétractation.
Quel est le point de départ du bail renouvelé?
Le nouveau bail commencera à produire ses effets :
- Si la demande de renouvellement ou le congé avec offre de renouvellement sont notifiés avant la fin du bail et dans les délais fixés par le statut des baux commerciaux : A compter de l’expiration du bail précédent ;
- Si la demande de renouvellement est notifiée en cours de tacite prorogation: Le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement ;
- Si le bailleur a fait délivrer un congé avec offre de renouvellement en cours de tacite prorogation : le premier jour du trimestre civil suivant l’expiration d’un délai de six mois courant à compter du congé ;
- Si le bailleur a notifié son refus de renouvellement puis s’est retracté et a donné son accord pour renouveler le bail: A compter du jour où l’acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception ou à la date d’effet du nouveau bail.
Mon Bailleur peut-il insérer une clause dans mon bail commercial m’interdisant le renouveler ?
Le droit au renouvellement du bail commercial est un principe fondamental protégé par le Code de commerce.
On dit que ce droit qu’il est « d’ordre public ».
Toute clause visant à priver le locataire de son droit au renouvellement est réputée non écrite.
Si une clause vous prive du droit au renouvellement de votre bail commercial, nous vous invitons à prendre attache d’un avocat en droit commercial.
Mon bailleur accepte de renouveler mon bail commercial, suis-je obligé de rédiger un nouveau contrat ?
Bien que la rédaction d’un nouveau contrat ne soit pas obligatoire lors du renouvellement du bail commercial, il est vivement conseillé, notamment en cas de modification substantielle des termes du bail (loyer, charges, destination des locaux, travaux d’aménagement…), de rédiger un nouveau contrat afin de vous préserver la preuve de votre accord, notamment en cas de litige.
En disposant d’un contrat écrit, vous serez en mesure de justifier que les conditions du bail renouvelé étaient clairement établies et acceptées par le bailleur.
En faisant rédiger votre bail commercial par un avocat, vous vous assurez de disposer d’un contrat :
- Respectant les dispositions légales en vigueur ;
- Contenant des clauses rédigées en votre faveur :
- Adapté avec les besoins de votre activité et la réalité du marché ;
- Ne contenant aucun clause interdites ou déséquilibrées.
Enfin, nos avocats vous informent et vous conseillent sur les conséquences des différentes clauses insérées au bail ou proposées par le bailleur.
Maître Céline André et son équipe restent à votre disposition pour toute information complémentaire.
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