28 novembre 2025

Locaux inutilisables : suspension des loyers sans mise en demeure ?

Dans un arrêt promis à une large diffusion (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005), la Cour de cassation a jugé que le locataire d’un bail commercial peut procéder à la suspension des loyers sans mise en demeure préalable, dès lors que les locaux sont devenus impropres à l’usage convenu, en raison d’un manquement du bailleur. Elle précise ainsi la portée de l’exception d’inexécution en matière locative.

Table of Contents

Des infiltrations, des loyers impayés… et une mise en demeure

En 2011, un bail dérogatoire de 23 mois est conclu, avec une clause de pas-de-porte de 12 000 € en cas de signature d’un bail 3-6-9 statutaire. Après expiration du bail, aucun nouveau contrat n’est signé, mais la locataire reste dans les lieux.

Elle ne règle pas son indemnité, elle ne paie pas non plus ses loyers de mars et avril 2015.

En août 2016, le local subit des infiltrations importantes, donnant lieu à un constat d’huissier le 25 août 2016. Les loyers de l’année 2016 ne sont plus réglés. Ce n’est que le 1^er novembre 2016 que la locataire adresse une mise en demeure au bailleur, l’informant de l’impossibilité d’exploiter les lieux et lui demandant la réalisation de travaux.

Le bailleur assigne en paiement des loyers et de l’indemnité contractuelle. La locataire oppose une exception d’inexécution et réclame réparation du trouble de jouissance.

La cour d’appel de Fort-de-France, par un arrêt du 21 mars 2023, condamne la locataire pour les loyers impayés et retient que l’exception d’inexécution ne peut produire effet.

Ce que dit (vraiment) la Cour de cassation en matière de suspension des loyers

La troisième chambre civile casse partiellement l’arrêt d’appel, au visa des articles 1184 ancien, 1719 et 1728 du Code civil.

Elle rappelle que : « Le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable. » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, §12)

Autrement dit, la suspension des loyers peut intervenir dès la perte d’usage du local, sans condition de mise en demeure.

Impropriété à l’usage : condition de fond, pas de forme

Le point décisif est donc le suivant : l’exception d’inexécution prend effet au moment où le manquement du bailleur rend les locaux impropres à l’usage contractuellement prévu, et non au moment où le preneur le formalise.

Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence récente selon laquelle il faut caractériser l’impropriété à l’usage pour procéder à la suspension des loyers. Mais, dès que cette impropriété est objectivement acquise, la réaction du preneur peut être immédiate, sans notification préalable.

Cet arrêt est cohérent avec plusieurs décisions récentes :

Le juge doit vérifier si les désordres (en l’espèce des infiltrations également) rendent réellement le local inutilisable (3e civ., 27 juin 2024, n° 23-10.340).
Une simple infiltration n’est pas suffisante, si le local reste exploitable (3e civ., 6 juill. 2023, n° 22-15.923).
Si le locataire peut toujours exercer son activité, même partiellement, il doit continuer à payer (3e civ., 10 oct. 2024, n° 22-24.395 pour une façade vétuste et une couverture défaillante constatée par un expert judiciaire ; 7 juill. 2016, n° 15-16.097 pour la réduction de l’éclairage et la ventilation d’un fournir et la suppression d’un chauffage).

La condition essentielle, c’est donc que le local ne puisse plus servir à ce pour quoi il a été loué.

Dans l’affaire commentée, les désordres étaient constatés par huissier dès le 25 août 2016. Dès lors, la suspension des loyers pouvait intervenir à cette date, peu important que la mise en demeure ne soit adressée que le 1^er novembre suivant.

Précisions utiles pour les praticiens du bail commercial

Cette décision apporte des enseignements concrets pour les parties au bail commercial, bailleurs comme preneurs, et pour leurs conseils :

Le locataire confronté à des désordres rendant le local impropre à l’usage prévu peut suspendre le paiement des loyers sans attendre ni mise en demeure ni accord du bailleur.
La suspension des loyers est toutefois conditionnée à une preuve objective et sérieuse de l’impropriété des lieux : constat d’huissier, expertise, photos, échanges écrits, etc.
Le bailleur ne peut exiger de son cocontractant qu’il formalise préalablement son grief pour rendre la suspension recevable.
En revanche, la bonne foi du preneur reste un critère implicite : une suspension abusive ou infondée expose à des sanctions.

Cette solution ne remet pas en cause la possibilité de formaliser l’exception, ni l’intérêt de le faire. Une mise en demeure claire peut contribuer à démontrer la loyauté du preneur et à préserver les preuves utiles en cas de contentieux. Mais elle n’est pas toujours une condition de fond pour pouvoir procéder à la suspension des loyers.

Réévaluer les obligations respectives des parties

L’arrêt rappelle aussi que les obligations du bailleur ne se réduisent pas à l’acte initial de délivrance. Il doit maintenir les locaux en état de servir à l’usage prévu pendant toute la durée du bail (art. 1719 C. civ.), et sa carence peut justifier une suspension des loyers du preneur (art. 1728 C. civ.).

Pour approfondir ces obligations, on pourra utilement se reporter à nos ressources complémentaires :

Ces articles permettent de mieux cerner les frontières de l’obligation de délivrance notamment, de distinguer ce qui relève du bailleur et du preneur, et de sécuriser les pratiques contractuelles à l’aune de la jurisprudence actuelle.

À retenir (et anticiper)

Un local devenu impropre à l’usage prévu ouvre droit à la suspension des loyers, sans mise en demeure préalable. Encore faut-il prouver objectivement cette impropriété. Bailleurs et preneurs ont donc intérêt à clarifier leurs obligations et à documenter tout désordre.

Notre équipe se tient à votre disposition pour sécuriser vos baux commerciaux et anticiper les risques locatifs à la lumière de cette jurisprudence.

Par Amandine Siembida